浅谈国有土地征收补偿审计方法
毛向宇 董晓峰 (审计署广州办)
【发布时间:2013年09月23日】
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    摘要:随着地铁、旧城改造等市政工程近年来不断上马,政府投资项目需要征收大量国有土地。城市土地价值高、居住人口密集,征收补偿工作是否合法合规,关系到群众切实利益,地方政府如处置不当,会严重影响社会稳定。加强国有土地征收与补偿的审计,及时发现征收补偿工作中的苗头性、倾向性问题,有利于妥善处理好城市发展和征地拆迁的关系,有利于促进征拆工作科学、规范、合理进行。本文针对国有土地征收和补偿的重点环节,着重介绍审计应重点关注的内容及相应的审计方法。
    关键词:土地征收,审计方法,跟踪审计
     
    近年来,随着固定资产投资规模的不断扩大,各类重点建设项目不断上马,征地拆迁安置补偿已成为各方关注的焦点、难点和热点问题。加强国有土地征收与补偿的审计,及时发现征收补偿工作中的苗头性、倾向性问题,有利于促进征拆工作科学、规范、合理进行。
     
    一、国有土地征收补偿审计的意义
    国有土地征收补偿,是指政府为了满足公共利益的需要,依法对国有土地及国有土地上房屋进行征收与补偿的行为。国有土地征收补偿审计,是指独立的审计机关及其工作人员依法履行职责,对国有土地征收补偿行为的适当性、合规性、完整性、合理性以及补偿资金管理使用的规范性,进行监督、审查和评价活动。
     
    二、国有土地征收补偿审计的主要方法
    笔者认为,要从以下几个方面入手做好国有土地征收补偿工作。
    (一)审核补偿标准的适当性和统一性
    检查补偿标准制定依据是否适当,是否超出了国家或省、市(县)的政策范围,补偿标准是否经过当地政府的审批。通过调取国土房管部门公布的土地价格、房屋租赁价格等数据和调查征收所在地的房地产市场价格,分析补偿标准是否符合当地实际;通过对比周围其他项目征收补偿情况,分析本项目征收补偿标准是否过高或过低。抽查部分补偿协议,检查是否存在补偿标准不一、擅自提高或降低标准的行为,是否坚持一个项目同一标准的原则。
    (二)审核补偿范围的完整性和真实性
    通过核对评估报告,检查补偿范围是否包含了对征收范围内所有构(建)筑物、地上附着物、装修价值、设备设施等的补偿,补偿量和补偿金额是否计算准确,临时安置补助费、搬迁补助费以及其它各项补偿补助是否及时补偿到位。核对土地和房屋权属资料,检查补偿人与权属人是否一致,是否存在一次征收多次补偿的行为;检查有无对同一被征收人既进行安置,又支付临时安置费补助的行为,是否存在对非生产经营性房屋予以停产停业经济损失补偿的行为。
    (三)审核产权调换行为的合法性和合规性
    检查征收人是否用限制产权的商品房、经济适用房等部分产权房和限制产权房作为被征收人的安置房;检查小面积的被征收房屋在产权调换时是否给予了购房补助(住房面积补助),补助标准是否统一并且符合规定。重点关注被征收房屋和产权调换房屋价款差价结算是否规范、补偿面积计算是否准确,是否存在擅自用房屋差价对被征收人进行变相补偿或补助的行为。
    (四)审核安置情况
    检查安置房的房源是否满足补偿安置的要求,位置是否与公布的征收补偿方案一致,有无不按照补偿方案,擅自调整安置房源的问题。检查安置房是期房还是现房,如是期房,有无在补偿方案中说明。审计检查在补偿安置过程中是否针对期房和现房分别制定了补偿补助方案;是否针对不同位置的安置房源制定了不同的补偿补助方案。
    (五)审核补偿款支付情况
    检查征收补偿款的专户资料、银行对账单以及补偿合同,关注是否存在拖欠、滞留补偿款,是否存在克扣或者多发补偿款问题,重点查处贪污、挪用和挤占、截留、虚报冒领征收补偿款的违法违规行为。
    重点关注三个方面:一是对违法建筑和超过批准期限的临时建筑的补偿。关注上述建筑形成的原因,审查因行政不作为和违法行政造成的是否给予了补偿,因被征收人原因造成的,是否存在违规支付补偿的行为。二是停产停业经济损失补偿。核对房屋权属证明文件、工商营业执照、营业税纳税证明文件以及租赁合同,检查上述文件以及经营行为的真实性,揭露虚报冒领停产停业经济损失补偿的违法行为。检查是否按照营业收入进行补偿,有无未根据营业税缴纳情况,随意补偿、擅自补偿的行为。检查有无对房屋权属人和房屋租赁者的同时进行重复补偿。三是临时安置补助费,重点检查征收部门是否根据当地房屋管理部门公布的当期房屋租赁指导价和被征收房屋面积,支付临时安置补助费。
       
    三、国有土地征收补偿跟踪审计的探索
    土地征迁资金的规范使用直接关系到人民群众的切身利益、社会稳定和国有资金的安全,关系到地区社会经济的和谐发展。审计机关应积极探索国有土地征收补偿的跟踪审计,对土地征收补偿资金的到位情况进行全程监督。通过将事后审计转为事前、事中审计,可以对经政府批准的征地补偿安置方案从源头上进行审核,可以及时纠正工作中的错误,使土地征收工作规范化、合法化,让人民群众的切身利益得到保障。(毛向宇 董晓峰)
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