房地产企业预售款隐匿税费的计算机审计方法
刘丽 （山东胶南市审计局）
房地产开发企业的特点是高投入、高产出、高利润、高税收。从税收来看，涉及的税种多、税额大。因房地产开发投资金额大、应上交的税费大，企业承受的资金压力也大，故而会设法以避税的办法缓解资金压力。本文浅谈房地产企业预售款隐匿税费的计算机审计方法。
一、审计流程
通过运用AO2011对财务数据和业务数据的审查分析，以及财务数据与业务数据的交叉分析，主要从合同签订→开具收据→财务入账→计提税金→交纳税金→纳税申报各个环节逐项审查，逐一核实，检查企业预售房款收入有无隐瞒、税金交纳是否及时、足额等问题。
预售房款的真实性、完整性审计方法流程图
二、审计方法
（一）财务数据和业务数据进行同步关联分析，核实房地产企业预售房款的真实性、完整性。
地税部门对房地产企业预售过程中征缴的营业税、土地增值税和企业所得税三税种，全部依据“预收账款”中核算的预收购房款实施征收。房地产企业财务核算中“预收账款”贷方核算的是购房户已缴房款，借方核算的是转销售收入的购房款或是退房款。
1．通过表的外联接，审查筛选房屋销售合同明细表中已经签订合同而没有开具收据的记录或者身份证号码是空的记录，作为疑点进一步核实预售房款的完整性。
分别将“房屋销售合同明细表”与“机开收据明细表”按身份证号码进行汇总，然后按身份证号码进行关联，并增加“未开具收据金额”字段，做进一步筛选、分析。
Select a.[身份证号码],[合同总额],[开具收据金额],round([合同总额]-[开具收据金额],2) as 未开具收据金额 From
(select 身份证号码 ,sum(合同金额) as 合同总额 from [业务_房屋销售合同明细表] where 日期 like '2009%' group by 身份证号码 )a left join
(select 身份证号码, sum(金额) as 开具收据金额 from [业务_机开收据明细表] where 时间 like '2009%' GROUP BY 身份证号码 )b
on a.[身份证号码]=b.[身份证号码] where round([合同总额]-[开具收据金额],2) <>0 or b.[身份证号码] is null
2．审查分析所有开具收据的购房款是否已记入“预收账款”科目，以核实预售房款的完整性。将业务数据“机开收据明细表”中的票据金额按“月份”字段进行汇总，生成“收据表”；将“预收账款按月汇总表”与“收据表”按月份进行关联，判断分析所有开具收据的购房款是否已入财务账。
（二）核实房地产企业是否按照税法要求及时、足额申报纳税。
根据税法要求，房地产企业应将当月实现的预收房款全部申报纳税，并于次月15日前交纳入库。逐月核对被审计单位实际实现的收入与申报纳税收入是否存在差异，分析其原因。把财务数据“应交税金”科目明细账，按月汇总出各税种实缴的税金金额，然后根据税率推算出各税种的计税依据；将从地税局采集的“纳税申报明细表”按月汇总出各税种的计税依据，与根据账面计算得出的计税依据进行比对，分析差异原因。
select '营业税' AS 税种,[会计月份],round(sum([借方金额])/0.05,2) AS 计税依据 from [凭证库] WHERE [科目编码] LIKE '21710003' AND [借方金额]>0 GROUP BY [会计月份] ORDER BY [会计月份]
union
select '土地增值税'AS 税种,[会计月份],round(sum([借方金额])/0.01,2) AS 土地增值税计税依据 from [凭证库] WHERE [科目编码] LIKE '21710007' AND [借方金额]>0 GROUP BY [会计月份] ORDER BY [会计月份]
union
select '所得税' AS 税种, [会计月份],round(sum([借方金额])/0.15/0.25,2) AS 企业所得税计税依据 from [凭证库] WHERE [科目编码] LIKE '21710006' AND [借方金额]>0 GROUP BY [会计月份] ORDER BY [会计月份]
由于预交营业税、土地增值税和当期毛利额的计税依据都是当期预售收入，因此通过对账面“应交税金-应交营业税”、“应交税金-应交土地增值税”、“应交税金-应交所得税”的缴纳金额计算出的计税依据进行联接对比分析其一致性，以进一步核实预售房款入账的完整性。（刘丽）
一、审计流程
通过运用AO2011对财务数据和业务数据的审查分析，以及财务数据与业务数据的交叉分析，主要从合同签订→开具收据→财务入账→计提税金→交纳税金→纳税申报各个环节逐项审查，逐一核实，检查企业预售房款收入有无隐瞒、税金交纳是否及时、足额等问题。
预售房款的真实性、完整性审计方法流程图
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二、审计方法
（一）财务数据和业务数据进行同步关联分析，核实房地产企业预售房款的真实性、完整性。
地税部门对房地产企业预售过程中征缴的营业税、土地增值税和企业所得税三税种，全部依据“预收账款”中核算的预收购房款实施征收。房地产企业财务核算中“预收账款”贷方核算的是购房户已缴房款，借方核算的是转销售收入的购房款或是退房款。
1．通过表的外联接，审查筛选房屋销售合同明细表中已经签订合同而没有开具收据的记录或者身份证号码是空的记录，作为疑点进一步核实预售房款的完整性。
分别将“房屋销售合同明细表”与“机开收据明细表”按身份证号码进行汇总，然后按身份证号码进行关联，并增加“未开具收据金额”字段，做进一步筛选、分析。
Select a.[身份证号码],[合同总额],[开具收据金额],round([合同总额]-[开具收据金额],2) as 未开具收据金额 From
(select 身份证号码 ,sum(合同金额) as 合同总额 from [业务_房屋销售合同明细表] where 日期 like '2009%' group by 身份证号码 )a left join
(select 身份证号码, sum(金额) as 开具收据金额 from [业务_机开收据明细表] where 时间 like '2009%' GROUP BY 身份证号码 )b
on a.[身份证号码]=b.[身份证号码] where round([合同总额]-[开具收据金额],2) <>0 or b.[身份证号码] is null
2．审查分析所有开具收据的购房款是否已记入“预收账款”科目，以核实预售房款的完整性。将业务数据“机开收据明细表”中的票据金额按“月份”字段进行汇总，生成“收据表”；将“预收账款按月汇总表”与“收据表”按月份进行关联，判断分析所有开具收据的购房款是否已入财务账。
（二）核实房地产企业是否按照税法要求及时、足额申报纳税。
根据税法要求，房地产企业应将当月实现的预收房款全部申报纳税，并于次月15日前交纳入库。逐月核对被审计单位实际实现的收入与申报纳税收入是否存在差异，分析其原因。把财务数据“应交税金”科目明细账，按月汇总出各税种实缴的税金金额，然后根据税率推算出各税种的计税依据；将从地税局采集的“纳税申报明细表”按月汇总出各税种的计税依据，与根据账面计算得出的计税依据进行比对，分析差异原因。
select '营业税' AS 税种,[会计月份],round(sum([借方金额])/0.05,2) AS 计税依据 from [凭证库] WHERE [科目编码] LIKE '21710003' AND [借方金额]>0 GROUP BY [会计月份] ORDER BY [会计月份]
union
select '土地增值税'AS 税种,[会计月份],round(sum([借方金额])/0.01,2) AS 土地增值税计税依据 from [凭证库] WHERE [科目编码] LIKE '21710007' AND [借方金额]>0 GROUP BY [会计月份] ORDER BY [会计月份]
union
select '所得税' AS 税种, [会计月份],round(sum([借方金额])/0.15/0.25,2) AS 企业所得税计税依据 from [凭证库] WHERE [科目编码] LIKE '21710006' AND [借方金额]>0 GROUP BY [会计月份] ORDER BY [会计月份]
由于预交营业税、土地增值税和当期毛利额的计税依据都是当期预售收入，因此通过对账面“应交税金-应交营业税”、“应交税金-应交土地增值税”、“应交税金-应交所得税”的缴纳金额计算出的计税依据进行联接对比分析其一致性，以进一步核实预售房款入账的完整性。（刘丽）
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