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保障性住房审计“四步走”
封潇(山东省青岛市审计局)
 
【时间:2011年07月20日】 字号: 【大】 【中】 【小】

    住房保障问题是重要的民生问题,涉及广大中低收入家庭的切身利益,加快建设保障性安居工程,对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。随着保障性住房建设进入“快车道”,如何做好保障性住房的审计、监督工作成为摆在审计机关和审计人员面前的重要课题。本文从土地供给、资金筹措、工程建设、住房分配四个环节入手分四步对保障性住房审计进行有益探讨,以期对实际工作提供理论参考。
    一、土地供给环节
    从土地供给环节来看,保障性住房主要采取政府无偿划拨的方式供地,具体操作过程主要涉及三种情况。第一种是由政府出地、投资、管理,政府无偿划拨土地,利用自己的融资平台建设保障性住房;第二种是政府提供一部分定了性的土地,吸引社会力量参与建设和运营,企业通过市场方式取得土地并负责建设,企业拥有这部分保障性住房的所有权。第三种是保障性住房项目配套建设的商业和商品房,这部分配建设施属于经营性设施用地,要实施有偿使用办法,严格坚持以招标拍卖挂牌出让方式供地。
    对保障性住房土地供给环节审计时,首先,要关注供地计划执行情况,关注当地政府对土地的安排是否首先落实保障性安居工程用地,是否存在由于政府原因造成的土地闲置;对新征用土地,是否严格遵循土地征用政策、法规,是否存在未报即用、边报边用、少批多占等问题;对已批复的保障性住房用地,是否存在擅自改变土地用途的违规问题。其次,对于通过市场方式取得的保障性住房用地,是否存在免费搭乘的情况:企业以较低成本获得土地,建造成本远超于保障性住房的标准,最终改变土地使用性质;再次,对于配建的经营性设施用地,是否严格遵循招拍挂程序,是否存在挤占相配套的保障性住房指标的情况。
    二、资金筹措环节
    资金筹措环节是保障性住房建设的关键环节,温总理在政府工作报告中承诺,2011年全国将建设1000万套保障性住房,据住建部估算,1000万套保障性住房建设至少需要1.3万亿元资金,其中5000亿元资金由中央、省级和市县级政府通过各种途径筹集,剩余8000万亿元资金来自社会投入。保障性住房建设资金筹措主要有四种方式,一是中央、省、市等各级财政预算安排,二是提取土地出让净收益,三是住房公积金增值收益,四是吸纳社会资金参与保障性住房建设。
    对保障性住房建设资金筹集环节审计,应该重点关注以下几个方面:第一,地方财政是否将保障性住房建设资金纳入年度预算安排,是否按照国家政策要求足额配套资金;第二,住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后是否全部用于保障性住房建设;第三,是否存在地方政府违规减免和欠征土地出让收入问题,出让土地净收益用于保障性住房建设的比例是否不低于10%;第四,廉租住房、公共租赁住房租金收入是否实行收支两条线管理,是否专项用于住房的维护和管理;第五,企业参与的保障性住房建设是否存在弄虚作假问题。企业参与保障性住房建设主要有两类,一类是是参与经济适用房、限价商品房之类的项目,这些项目企业按照商品房的运作方式运作,建设完成之后全部房子转让出售给买房者,最终,企业在扣除管理成本、融资成本、投资成本等各项费用之后,得到3%的利润;另一类是以BT方式参与公租房和廉租房建设,企业投资、建设,项目竣工后企业按特许权协议收回投资及回报后将项目移交给政府。企业都有逐利性,在对参与保障房建设的企业进行审计时,要重点关注是否存在虚列支出、虚报成本的问题,是否存在为了压缩开支偷工减料等问题。
    三、工程建设环节
       近几年,政府不断加快保障性住房建设的步伐,从2009年的130万套到2010年的300万套,再到2011年的1000万套,伴随着保障性住房建设目标的飞速攀升,住房建设环节的问题频频出现。2010年审计署公告了对19个省市2007至2009年政府投资保障性住房审计调查结果,披露了部分城市存在挪用廉租住房保障资金的问题,问题金额高达1.5亿元;2011年6月广西保障房被曝检出“瘦身钢筋”,无独有偶,《中国青年报》披露,青海投资8亿元的迁移民安置工程-康川新城,工程还没有完工,21栋楼就检出质量问题,部分楼层甚至需要拆除重建。保障性住房工程质量管理形势严峻,任务艰巨,保障房工程建设审计、监管工作任重而道远。
    对保障性住房工程建设环节审计要重点关注三个方面,首先,要关注千辛万苦筹集的建设资金有没有被挤占、挪用或者浪费;其次,由于保障性住房的开发利润低,要重点关注有资质的企业中标后是否将工程层层转包给不符合开发条件的房地产企业建设;再次,要重点关注建设过程中是否存在虚列材料和人工开支、偷工减料等问题。
    四、住房分配环节
    1000万套保障性住房的“大蛋糕”能否实现公开、公平地分配,是审计人员要重点关注的。在当前保障性住房分配过程中,骗租、套购等问题频频发生,根据审计署2010年第22号审计结果公告,审计署对19个省市2007年至2009年政府投资保障性住房审计调查后发现,在调查的32个城市中,有6个城市的34个项目利用虚假申报材料等手段,套取新建廉租住房中央预算内投资补助资金6129万元,有18个城市向2132户不符合条件的家庭发放廉租住房租赁补贴413.12万元、分配廉租住房533套;抽查22个城市的廉租住房保障家庭中,有1.32万户未将租赁补贴按规定用于改善住房条件,而是用于家庭其他消费,使租赁补贴变成了“生活补贴”。如果不加强对分配环节的审计监督,保障房“被骗购”、“被团购”、“被倒卖”的乱想将愈演愈烈。
    对分配环节的审计,归根结底就是要确保真正符合条件的对象享受到保障性住房。首先,要关注当地政府是否建立了科学、有效的申请、审核、公示、复核、退出等制度;其次,要对住房保障对象的户籍、住房、财产情况进行调查,对申请、审核等资料进行审查,检查是否有不符合条件的群体进入保障范围,是否存在利用虚假申报材料,骗取保障房或补助资金的问题,是否存在违规出租、出借或其他商业经营的现象;最后,对违规获取或使用保障性住房的家庭,能否及时发现并实施处理处罚。(封潇)
    
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