浅谈如何在审计中鉴别土地及房地产评估的真实性
李娟（审计署京津冀特派办）
审计工作中，在评价企业投资行为、确定投资风险，国有资产改制重组，大型工程前期拆迁审查工作中经常遇到对房地产的评估作价，由于房地产市场是不完全市场，市场信息不对称，专业性也比较强，评估方法的不同造成其评估的结果存在很大的差异。而现阶段社会整体诚信度的下滑造成部分估价事务所良莠不齐，有些委托人就利用其差异性对估价结果向估价机构提出特别的期望，估价机构为了谋取利益，获得生存，不得不迎合委托人高估或者低估的要求来争取估价业务，给不法分子提供可称之机。由于评估的内容比较专业，审计人员有时候会忽略其估价结果是否真正客观、公正，因此有必要对评估的业务有一定的了解，有助于及时发现审计线索，防范信贷风险，化解房屋拆迁引发的社会矛盾，维护国有资产的完整性和安全性。
一、审计中常见的房地产评估基本原则及估价方法
审计中常见的房地产评估原则除了坚持独立、客观、公正外还需要坚持一定的技术性原则例如合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。
最高最佳使用原则是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最有可能的使用。估价中在判断估价对象的最高最佳使用时，往往以此借口掩盖非法的目的评估虚高，但忽视了“法律许可”这个前提条件。因此在寻找估价对象最高最佳使用的方法时，法律许可的前提具有淘汰性，我们在审计中通过审查项目的法律许可就可以断定评估的公正性，非法即被淘汰。
估价时点原则要求房地产估价结果是在有估价目的决定的某个特定时间的价值。因为影响房地产价格的因素是不断变化的，其价格也不断变化，房地产本身也可能发生变化。在一些纠纷行为中，对评估结果有异议时，衡量结果是否正确的时候，必须把评估结果放在评估时点进行判断。在审计中，被审单位提交给审计人员一份并不在评估时点的报告，很大程度上会影响评估结果的有效性。因此估价时点的确定是审计人员在使用评估报告时首先要确定的。
替代原则要求房地产估价结果不得不合理的偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。虽然房地产具有独一无二的特性，但价格在同一个市场上还是会接近的。在审计中，在判断估价结果的客观真实性的时候，可以对估价对象附件相近房屋进行比较，如就某一宗房地产的评估价值来看似乎有道理或难以看出去不合理之处，但将它与其他房地产放在一起进行比较时就显得不合理，价差不合理，或出现评估价值“倒挂”现象。
现阶段房地产估价中常用的方法有市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等多种方法，每种方法有其适用的估价对象和估价应具备的条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是可以相互补充的，但不应该相互替代，在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用两种以上的估价方法，并且在理论上可以同时采用多种估价方法进行估价的，应当同时采用多种估价方法进行估价，不得随意排出可以采用的估价方法，如果确实由于客观条件上的原因不能采用的，必须在估价报告中充分说明不采用的理由。因此在审查一份评估报告时，通过对不同估价方法的比较也可以初步简单分辨出评估结果的真实性及合理性。
二、审计中常见虚假评估采用的一些手段
（一）通过采用不适当评估方法造成价格虚高或虚低。如前所述，对不同的建筑房产要采用适当的最佳方法来进行评估，否则即使同一所建筑物也可能产生不同的评估价格。例如某宗土地城市规划规定其用途及可以是商业也可以是居住，要看哪种用途可以使其产生价值最大化，反之应以居住或者商业与居住混合用途为前提，但是当估价对象已经作了某种使用，则应当在保持该原则的前提下作出判断选择。在国有资产重组评估作价时，一些不法分子利用手中的权力，将国有资产虚估从中牟取不正当的利益。其虚估的手段就是通过采用不适当的评估方法，将原本商业用途的土地采用居住的价格评估，低估价格，低价购买国有资产，危害国家利益。
（二）采用虚假的数据作为估计基础，造成价格不真实。如市场法的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产作为同一类的估价基础，在确定估价对象的价格时，通过对比实例成交价格进行修正和调整来确定。如审计人员在审查一家公司的投资行为时，发现该公司以委托投资的方式使用5亿多资金投资购买了某商业大厦，并且提供给审计人员一份房地产评估报告，报告中对该大厦的预期收益提出良好的前景分析，并且在报告中引用了周边商业数据，但审计人员经调查发现其采用的部分数据失实，依据正常的数据评估，其价值仅为3亿元，该公司存在投资被骗的可能，经最终调查确定了这一事实，并移交有关部门查处。
（三）忽略或掩饰估价对象的瑕疵，造成评估价格不真实。一宗房地产的价格受到多方面的影响，例如其所有权是否完全，是否设定了抵押、租赁，城市规划是否对其用途，建筑容积率进行了限制等，忽略或故意掩饰其存在的权利限制都会影响最终估价。如在审计某公司投资行为，发现该公司以高价投资购买某商业大厦，在评估报告中附了该商厦的国有土地使用权证，但在审查时发现，土地权证中的建筑占地跟评估报告所记载的有所差异，经过现场核实发现，投资购买的土地远远小于报告中的面积大小，经进一步了解得知，尚有部分面积土地需要由该公司重新办理土地出让，支付土地出让金等一系列手续，依此结论，该宗土地的价格还应降低，估价人员故意忽略了其权利瑕疵，做出了不实的估价结论。
（四）虚构评估报告，获取不当利益。“假报告”是不法分子利用原估价报告文本制作中存在缺陷，采用挖补、粘贴、复印等方式，篡改估价报告结论后出具的报告，或者是与委托公司相互勾结，采取“克隆”房地产权证、私刻房地产估价机构公章和估价师印章等手段，无中生有制作出来的报告。“假报告”最显著的特征就是估价结论虚假、高估且不合法。在审计过程中需要审计人员的“火眼金睛”鉴别报告是否真实、完整，现场勘查获走访土地管理部门，调取档案核实其真实性。
三、审计监督对策
（一）了解掌握基本评估方法，鉴别评估报告。由于社会分工日益的专业化，各种技术不断更新，审计人员也需要不断学习，掌握新知识新技能，了解掌握一些基本的评估方法有助于及时发现审计线索。而且评估方法虽然多种，但是分为不同的种类，同一类估价方法实质是相通的，如市场法和收益法都是一种市场方法，获得的估价结果都是一种市场价格，差别只是在于通过不同的方式和途径而获得市场价格。前者获得的是比较价格，后者获得的是收益价格。在市场发育比较充分和成熟的情况下，这两种方法的估价结果应该是比较接近的。而不同类的方法就可能有比较大差异的结论，如重置成本法和市场法比较起来就可能结果不同，因此选择适当的评估方法就成为审查价格是否适当的一个重要评价手段。
（二）实地勘察，多方求证，鉴别真伪。我们在审计中应用单一的审计模式或方法很难鉴别评估的真假，往往需要多角度分析包括环境因素、投资规模和项目效益的等各类相关信息，让各类信息都在审计监督范围之内，而且需要对相类似的实例也要进行实地勘察，鉴别真伪，通过对估价对象状况、可比实例状况以及估价对象所在区域状况的实地查勘，对估价对象所在区域类似房地产市场状况的实地调查，对估价对象权属状况的取证调查等也能及时发现非正常的状况，鉴别真伪，发现线索。
（三）寻找专业评估机构咨询。由于房地产专业性较强，寻找专业机构咨询，也不失为一种好的手段。（李娟）
一、审计中常见的房地产评估基本原则及估价方法
审计中常见的房地产评估原则除了坚持独立、客观、公正外还需要坚持一定的技术性原则例如合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。
最高最佳使用原则是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最有可能的使用。估价中在判断估价对象的最高最佳使用时，往往以此借口掩盖非法的目的评估虚高，但忽视了“法律许可”这个前提条件。因此在寻找估价对象最高最佳使用的方法时，法律许可的前提具有淘汰性，我们在审计中通过审查项目的法律许可就可以断定评估的公正性，非法即被淘汰。
估价时点原则要求房地产估价结果是在有估价目的决定的某个特定时间的价值。因为影响房地产价格的因素是不断变化的，其价格也不断变化，房地产本身也可能发生变化。在一些纠纷行为中，对评估结果有异议时，衡量结果是否正确的时候，必须把评估结果放在评估时点进行判断。在审计中，被审单位提交给审计人员一份并不在评估时点的报告，很大程度上会影响评估结果的有效性。因此估价时点的确定是审计人员在使用评估报告时首先要确定的。
替代原则要求房地产估价结果不得不合理的偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。虽然房地产具有独一无二的特性，但价格在同一个市场上还是会接近的。在审计中，在判断估价结果的客观真实性的时候，可以对估价对象附件相近房屋进行比较，如就某一宗房地产的评估价值来看似乎有道理或难以看出去不合理之处，但将它与其他房地产放在一起进行比较时就显得不合理，价差不合理，或出现评估价值“倒挂”现象。
现阶段房地产估价中常用的方法有市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等多种方法，每种方法有其适用的估价对象和估价应具备的条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是可以相互补充的，但不应该相互替代，在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用两种以上的估价方法，并且在理论上可以同时采用多种估价方法进行估价的，应当同时采用多种估价方法进行估价，不得随意排出可以采用的估价方法，如果确实由于客观条件上的原因不能采用的，必须在估价报告中充分说明不采用的理由。因此在审查一份评估报告时，通过对不同估价方法的比较也可以初步简单分辨出评估结果的真实性及合理性。
二、审计中常见虚假评估采用的一些手段
（一）通过采用不适当评估方法造成价格虚高或虚低。如前所述，对不同的建筑房产要采用适当的最佳方法来进行评估，否则即使同一所建筑物也可能产生不同的评估价格。例如某宗土地城市规划规定其用途及可以是商业也可以是居住，要看哪种用途可以使其产生价值最大化，反之应以居住或者商业与居住混合用途为前提，但是当估价对象已经作了某种使用，则应当在保持该原则的前提下作出判断选择。在国有资产重组评估作价时，一些不法分子利用手中的权力，将国有资产虚估从中牟取不正当的利益。其虚估的手段就是通过采用不适当的评估方法，将原本商业用途的土地采用居住的价格评估，低估价格，低价购买国有资产，危害国家利益。
（二）采用虚假的数据作为估计基础，造成价格不真实。如市场法的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产作为同一类的估价基础，在确定估价对象的价格时，通过对比实例成交价格进行修正和调整来确定。如审计人员在审查一家公司的投资行为时，发现该公司以委托投资的方式使用5亿多资金投资购买了某商业大厦，并且提供给审计人员一份房地产评估报告，报告中对该大厦的预期收益提出良好的前景分析，并且在报告中引用了周边商业数据，但审计人员经调查发现其采用的部分数据失实，依据正常的数据评估，其价值仅为3亿元，该公司存在投资被骗的可能，经最终调查确定了这一事实，并移交有关部门查处。
（三）忽略或掩饰估价对象的瑕疵，造成评估价格不真实。一宗房地产的价格受到多方面的影响，例如其所有权是否完全，是否设定了抵押、租赁，城市规划是否对其用途，建筑容积率进行了限制等，忽略或故意掩饰其存在的权利限制都会影响最终估价。如在审计某公司投资行为，发现该公司以高价投资购买某商业大厦，在评估报告中附了该商厦的国有土地使用权证，但在审查时发现，土地权证中的建筑占地跟评估报告所记载的有所差异，经过现场核实发现，投资购买的土地远远小于报告中的面积大小，经进一步了解得知，尚有部分面积土地需要由该公司重新办理土地出让，支付土地出让金等一系列手续，依此结论，该宗土地的价格还应降低，估价人员故意忽略了其权利瑕疵，做出了不实的估价结论。
（四）虚构评估报告，获取不当利益。“假报告”是不法分子利用原估价报告文本制作中存在缺陷，采用挖补、粘贴、复印等方式，篡改估价报告结论后出具的报告，或者是与委托公司相互勾结，采取“克隆”房地产权证、私刻房地产估价机构公章和估价师印章等手段，无中生有制作出来的报告。“假报告”最显著的特征就是估价结论虚假、高估且不合法。在审计过程中需要审计人员的“火眼金睛”鉴别报告是否真实、完整，现场勘查获走访土地管理部门，调取档案核实其真实性。
三、审计监督对策
（一）了解掌握基本评估方法，鉴别评估报告。由于社会分工日益的专业化，各种技术不断更新，审计人员也需要不断学习，掌握新知识新技能，了解掌握一些基本的评估方法有助于及时发现审计线索。而且评估方法虽然多种，但是分为不同的种类，同一类估价方法实质是相通的，如市场法和收益法都是一种市场方法，获得的估价结果都是一种市场价格，差别只是在于通过不同的方式和途径而获得市场价格。前者获得的是比较价格，后者获得的是收益价格。在市场发育比较充分和成熟的情况下，这两种方法的估价结果应该是比较接近的。而不同类的方法就可能有比较大差异的结论，如重置成本法和市场法比较起来就可能结果不同，因此选择适当的评估方法就成为审查价格是否适当的一个重要评价手段。
（二）实地勘察，多方求证，鉴别真伪。我们在审计中应用单一的审计模式或方法很难鉴别评估的真假，往往需要多角度分析包括环境因素、投资规模和项目效益的等各类相关信息，让各类信息都在审计监督范围之内，而且需要对相类似的实例也要进行实地勘察，鉴别真伪，通过对估价对象状况、可比实例状况以及估价对象所在区域状况的实地查勘，对估价对象所在区域类似房地产市场状况的实地调查，对估价对象权属状况的取证调查等也能及时发现非正常的状况，鉴别真伪，发现线索。
（三）寻找专业评估机构咨询。由于房地产专业性较强，寻找专业机构咨询，也不失为一种好的手段。（李娟）
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