当前银行业经营性物业抵押贷款的风险与审计关注点
刘志博（审计署驻昆明特派办）
内容摘要：近年来，在对商业银行新增贷款与资产质量的审计中发现经营性物业抵押贷款业务发展迅速，尤其是今年以来，随着地价、房价的较快上涨，经营性物业抵押贷款的规模扩大，某些房地产企业仅今年一年新增经营性物业抵押贷款的规模就达数十亿元。本文结合审计工作实践，揭示了银行在经营性物业抵押贷款的监管工作中存在的三大风险，并提出金融审计工作中需要关注的重点。
一、经营性物业抵押贷款的监管风险
经营性物业抵押贷款，有的银行称为资产支持类贷款，是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。这里的“经营性物业”是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等。经营性物业抵押贷款可用于企业经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金，贷款期限一般是8-10年，最长可达到12年。
与流动资金贷款、固定资产贷款等相比，这种贷款具有贷款用途灵活、贷款期限长、还款方式灵活、操作简单等优势，但同时也对银行的有效监管提出更高的要求。结合审计工作实践，银行在经营性物业抵押贷款发放与使用过程中存在以下三方面的风险：
一是评估风险。经营性物业抵押贷款期限较长，贷款期内不确定和不可预见因素较多，经济发展周期和房地产市场周期变动、借款人高估抵押物价值或将市场租售情况不理想的项目抵押给银行，都可能导致抵押不足；贷款用途与企业整体经营情况相关，企业各方面经营活动均会对贷款的用途产生影响。如何真实、客观、科学地评估企业经营与信用状况、抵押物价值、还款来源的稳定性等问题，增加了银行贷前评估的难度与贷款发放的风险。
二是安全性风险。经营性物业抵押贷款的抵押物是商业营业用房和办公用房，在评估过程中容易受到市场环境的影响。在经济繁荣、房地产价格高涨时期，其评估价值会相对较高，而由于还款期限过长，随着经济周期的变化，容易出现抵押物贬值的情况，抵押物变现的难度也会增加，从而带来银行贷款抵押不足风险。同时，经营性物业抵押贷款的第一还款来源为经营性物业的租金收入，这种收入同样受到经济环境的影响，如果企业经营不善或者外部环境的变化，导致租金收入降低甚至出现物业闲置的情况，就会大大增加形成不良贷款的风险。
三是贷款资金用途风险。经营性物业抵押贷款不象流动资金贷款、固定资产贷款等对贷款资金的用途有着非常明确的规定，在银行监管方面也没有国家发布的法律法规，大多只是银行内部制定的规章制度。在审计过程中，审计人员发现这种贷款的用途非常广泛，如公司的日常经营、偿还债务、置换贷款等方面。由于这种贷款的主体通常是房地产开发企业，我国对于房地产开发的调控力度逐年加大，尤其是对房地产开发企业投融资有严格的规定，导致目前存在一种现象，就是房地产开发企业利用经营性物业抵押贷款资金来偿还房地产开发项目的前期投入形成的借款，或者在新项目手续不全无法申请项目贷款的情况下用经营性物业抵押贷款资金投入新房地产开发项目。房地产开发企业通过这种方式规避国家对于房地产行业的宏观调控，不利于经济稳定协调发展。
二、对银行经营性物业抵押贷款审计中需要关注的重点
随着经济社会的发展，金融产品的种类与应用形式也在不断创新，加强对金融产品的监管，完善相应制度，是维护良好金融秩序、促进金融体系稳定发展的必然要求。作为保障国家经济社会健康运行的“免疫系统”，针对银行经营性物业抵押贷款的风险，结合我国目前物价、地价、房价高涨的现实，金融审计要重点关注以下两个方面：
一是贷款安全性情况。抵押物与还款来源是银行风险控制的关键，在审计中要把握三点：抵押物的产权情况，相关权证如房产证、他项权证等的办理情况，明确银行的抵押权；抵押物的评估情况，在物价、房价普遍上涨的环境下抵押物价值是否被高估，抵押率是否符合相关制度要求，尤其要关注二次评估，在审计实践中发现，部分企业通过向银行申请对抵押物进行重新评估，导致抵押物价值被高估从而获取更高额度的授信与贷款，增加银行的贷款风险；还款来源即经营性物业的经营情况，由于贷款周期长，应特别关注经济环境的变化对于企业经营的影响，揭示企业经营不善、资金链断裂而还款困难的风险。
二是贷款资金使用情况。如果房地产企业将经营性物业贷款用于置换已建设完成的项目贷款,或用于支付在建房地产开发项目工程款，这就需要结合贷款企业的实际来分析，首先要了解贷款企业的整体情况、目前正在运作的项目和过去已建成的项目情况，重点分析贷款资金是否被用于未批先建的项目开发。另外还要关注是否存在已建成项目的资本金不足的情况，在审计实践中我们发现部分房地产开发企业在项目开发过程中，以股东借款或往来款的形式作为项目自有资本金的来源，在项目完成后再用经营性物业抵押贷款来归还这部分资金，实际上是变相以银行贷款作为项目资本金，不符合国家对于项目开发自有资本金的相关规定。（刘志博）
一、经营性物业抵押贷款的监管风险
经营性物业抵押贷款，有的银行称为资产支持类贷款，是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。这里的“经营性物业”是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等。经营性物业抵押贷款可用于企业经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金，贷款期限一般是8-10年，最长可达到12年。
与流动资金贷款、固定资产贷款等相比，这种贷款具有贷款用途灵活、贷款期限长、还款方式灵活、操作简单等优势，但同时也对银行的有效监管提出更高的要求。结合审计工作实践，银行在经营性物业抵押贷款发放与使用过程中存在以下三方面的风险：
一是评估风险。经营性物业抵押贷款期限较长，贷款期内不确定和不可预见因素较多，经济发展周期和房地产市场周期变动、借款人高估抵押物价值或将市场租售情况不理想的项目抵押给银行，都可能导致抵押不足；贷款用途与企业整体经营情况相关，企业各方面经营活动均会对贷款的用途产生影响。如何真实、客观、科学地评估企业经营与信用状况、抵押物价值、还款来源的稳定性等问题，增加了银行贷前评估的难度与贷款发放的风险。
二是安全性风险。经营性物业抵押贷款的抵押物是商业营业用房和办公用房，在评估过程中容易受到市场环境的影响。在经济繁荣、房地产价格高涨时期，其评估价值会相对较高，而由于还款期限过长，随着经济周期的变化，容易出现抵押物贬值的情况，抵押物变现的难度也会增加，从而带来银行贷款抵押不足风险。同时，经营性物业抵押贷款的第一还款来源为经营性物业的租金收入，这种收入同样受到经济环境的影响，如果企业经营不善或者外部环境的变化，导致租金收入降低甚至出现物业闲置的情况，就会大大增加形成不良贷款的风险。
三是贷款资金用途风险。经营性物业抵押贷款不象流动资金贷款、固定资产贷款等对贷款资金的用途有着非常明确的规定，在银行监管方面也没有国家发布的法律法规，大多只是银行内部制定的规章制度。在审计过程中，审计人员发现这种贷款的用途非常广泛，如公司的日常经营、偿还债务、置换贷款等方面。由于这种贷款的主体通常是房地产开发企业，我国对于房地产开发的调控力度逐年加大，尤其是对房地产开发企业投融资有严格的规定，导致目前存在一种现象，就是房地产开发企业利用经营性物业抵押贷款资金来偿还房地产开发项目的前期投入形成的借款，或者在新项目手续不全无法申请项目贷款的情况下用经营性物业抵押贷款资金投入新房地产开发项目。房地产开发企业通过这种方式规避国家对于房地产行业的宏观调控，不利于经济稳定协调发展。
二、对银行经营性物业抵押贷款审计中需要关注的重点
随着经济社会的发展，金融产品的种类与应用形式也在不断创新，加强对金融产品的监管，完善相应制度，是维护良好金融秩序、促进金融体系稳定发展的必然要求。作为保障国家经济社会健康运行的“免疫系统”，针对银行经营性物业抵押贷款的风险，结合我国目前物价、地价、房价高涨的现实，金融审计要重点关注以下两个方面：
一是贷款安全性情况。抵押物与还款来源是银行风险控制的关键，在审计中要把握三点：抵押物的产权情况，相关权证如房产证、他项权证等的办理情况，明确银行的抵押权；抵押物的评估情况，在物价、房价普遍上涨的环境下抵押物价值是否被高估，抵押率是否符合相关制度要求，尤其要关注二次评估，在审计实践中发现，部分企业通过向银行申请对抵押物进行重新评估，导致抵押物价值被高估从而获取更高额度的授信与贷款，增加银行的贷款风险；还款来源即经营性物业的经营情况，由于贷款周期长，应特别关注经济环境的变化对于企业经营的影响，揭示企业经营不善、资金链断裂而还款困难的风险。
二是贷款资金使用情况。如果房地产企业将经营性物业贷款用于置换已建设完成的项目贷款,或用于支付在建房地产开发项目工程款，这就需要结合贷款企业的实际来分析，首先要了解贷款企业的整体情况、目前正在运作的项目和过去已建成的项目情况，重点分析贷款资金是否被用于未批先建的项目开发。另外还要关注是否存在已建成项目的资本金不足的情况，在审计实践中我们发现部分房地产开发企业在项目开发过程中，以股东借款或往来款的形式作为项目自有资本金的来源，在项目完成后再用经营性物业抵押贷款来归还这部分资金，实际上是变相以银行贷款作为项目资本金，不符合国家对于项目开发自有资本金的相关规定。（刘志博）
| 【关闭】 【打印】 |
