试论偷逃房产税的手法及审计对策
于延海（山东省临朐县审计局）
房产税是国家为了加强房产管理，控制固定资产投资规模，调整房产政策，稳定财政收入，而运用税收杠杆，依据房产价格或出租房产收入征收的一个税种。近年来，我们在审计中发现，有些单位和个人为了逃避国家监督，利用各种方法偷逃房产税，其手法多种多样，主要表现在：
一是将房产建成“马拉松工程”。有些单位特别是企业，购建的房产投入使用后，故意不进行工程决算，有的虽已决算但长期不结转固定资产，将其列入在建工程长期挂账，或者将购建房产的费用支出长期挂在其他应收款、预付账款等帐户，虚列债权，对外号称房产未完工，在整个工程“马拉松”期间不计提房产税，偷逃了税款。
二是“浑水摸鱼”偷逃房产税。有些单位故意不设置固定资产明细账，也不建立房产卡片等明细记录；有些单位将房产混入其他固定资产，只有资产总数而无房产明细数；有些单位只记房产数量而无房产价值。这样，利用账目混乱故意不提或者少提房产税，从而达到“浑水摸鱼”偷逃税款的目的。
三是“偷梁换柱”混淆房产偷逃税款。按照规定，只要有屋面和围护结构，能够挡风遮雨，可供人们在其中生产、工作、居住或者储藏物质的场所就应该作为房产计提房产税。但我们在审计中发现，个别企业将建造的一些符合房产条件长期使用的坚固建筑如材料棚、工棚等列入临时建筑和简易建筑范围，不办理房产证，有些干脆混同修理支出和购买材料物品进行一次性摊销，不在固定资产中加以反映，但对这部分房产照提折旧，却不提取房产税。
四是暗中顶账“偷吃”房产。有些单位将拥有的房产出租给某些单位和个人，承租人用服务、实物和其他形式为报酬抵付房租，特别是承租人将有些房屋用于餐饮服务业，出租人进行消费后，与其暗中抵账，“吃掉”房租，不纳入单位账务核算，在偷逃营业税的同时偷逃了房产税。
五是房屋“改头换面”实现增值后不增加房产。按照规定，房产经过翻建、大修改造实现增值达到原值30%以上的，应增加房产原值，增值部分应计提房产税，但有些单位却将这部分支出直接列入费用，不增加房产原值，也不计提房产税。
六是秘密地搞“地下经营”偷逃税款。有些单位暗中将房产用于出租或非自身业务使用房产，例如将房产用于生产、营业等；城镇居民将个人所拥有的房产用于出租和从事生产经营等“秘密活动”；有的单位甚至将房租收入形成“小金库”，在滋生腐败行为的同时偷逃了税款。
七是搞投资联营偷逃税款。有些单位以房产联营投资，参与利润分红共担风险或者收取固定收入不担风险，投资方作为长期投资，账面已经减少了固定资产，不计提房产税，而具体使用房产的单位因为产权证等手续在对方也不提取房产税，从而偷漏了税款。
八是签订虚假合同税款申报不实。主要是指房屋所有人与承租人签订虚假的出租合同，价格明显低于同一地段的同类房屋，从而造成出租房屋的租金以高充低，税款申报不实，偷逃了房产税。
为了加强房产税的征收管理和监督检查，避免税款的流失，应采取以下措施：
一是从账簿、档案等资料入手，顺藤摸瓜。对于企业等相对正规的单位，应从账簿、凭证、合同等资料入手，首先查看该单位的固定资产账簿、固定资产卡片或者资产流水账，索取该单位的房产证、租赁合同等证明材料，核实房产情况；检查单位与固定资产的有关的在建工程、预付账款、其他应收款、长期投资、折旧、费用、其他收入等科目及明细账簿，查找线索，顺藤摸瓜，搞清单位的房产状况，为计提房产税提供准确依据。
二是对房产进行实地盘点。对单位和居民个人正在使用的房产进行实地盘点，有的需要进行丈量和评估，分门别类进行登记，结合使用人提供的证明材料，搞清房产来源、性质和用途，确定是自有房产还是租入房产，是自用还是出租，据以确定是否应缴房产税，是否偷逃了税款。
三是采用科学合理的方法核定税款。针对有些单位无房产账簿及其他有关资料的情况，检查人员应在实地盘点的基础上，参考所在地同类房屋价值核定其价值和应缴纳的税款；对居民个人出租房屋租金收入申报不实的，可以与同一地段租金收入进行比较，采用科学合理的方法核定应纳税款；对于房产价值确实难以确定的，可以聘请房产中介机构进行评估确定房产价值，据以计算应缴税款。
四是加强信息资源共享，搞好房产监控。税务部门应与房产管理部门、工商部门、公安部门和街道等建立房产管理的信息共享平台，对房屋的增减变动、使用情况等建立动态数据库，加强对房产资源的监控管理；充分发挥基层组织如街道、社区和居委会、工商所、派出所等作用，对辖区内出租屋屋、常住人口、外来人口等基本信息建立台账，做到本区内的基本情况底数清、情况明，同时采取 “自下而上”方法让贴近基层的街道办等单位代征房产税，在维护了本地区治安和消除安全隐患的同时避免了房产税收的流失。
五是部门联动，打击“黑交易”行为。由于“地下交易”、“黑出租”等行为依然存在，各地每年都会发生房产税流失的现象，也使得个别“黑房”成为不法分子藏污纳垢的窝点。因此税务部门应协同公安、工商、城管、房管等部门，打击本区域内的“黑交易”行为，着力建立健全打击“黑出租”长效工作机制，搞好部门协调，加大宣传力度，将那些违规房屋出租户列入“黑名单”进行曝光，并按相关规定进行处罚。另外，建立举报奖励制度，也可有效杜绝“黑交易”行为和逃漏税款行为的发生。（山东省临朐县审计局 于延海）
一是将房产建成“马拉松工程”。有些单位特别是企业，购建的房产投入使用后，故意不进行工程决算，有的虽已决算但长期不结转固定资产，将其列入在建工程长期挂账，或者将购建房产的费用支出长期挂在其他应收款、预付账款等帐户，虚列债权，对外号称房产未完工，在整个工程“马拉松”期间不计提房产税，偷逃了税款。
二是“浑水摸鱼”偷逃房产税。有些单位故意不设置固定资产明细账，也不建立房产卡片等明细记录；有些单位将房产混入其他固定资产，只有资产总数而无房产明细数；有些单位只记房产数量而无房产价值。这样，利用账目混乱故意不提或者少提房产税，从而达到“浑水摸鱼”偷逃税款的目的。
三是“偷梁换柱”混淆房产偷逃税款。按照规定，只要有屋面和围护结构，能够挡风遮雨，可供人们在其中生产、工作、居住或者储藏物质的场所就应该作为房产计提房产税。但我们在审计中发现，个别企业将建造的一些符合房产条件长期使用的坚固建筑如材料棚、工棚等列入临时建筑和简易建筑范围，不办理房产证，有些干脆混同修理支出和购买材料物品进行一次性摊销，不在固定资产中加以反映，但对这部分房产照提折旧，却不提取房产税。
四是暗中顶账“偷吃”房产。有些单位将拥有的房产出租给某些单位和个人，承租人用服务、实物和其他形式为报酬抵付房租，特别是承租人将有些房屋用于餐饮服务业，出租人进行消费后，与其暗中抵账，“吃掉”房租，不纳入单位账务核算，在偷逃营业税的同时偷逃了房产税。
五是房屋“改头换面”实现增值后不增加房产。按照规定，房产经过翻建、大修改造实现增值达到原值30%以上的，应增加房产原值，增值部分应计提房产税，但有些单位却将这部分支出直接列入费用，不增加房产原值，也不计提房产税。
六是秘密地搞“地下经营”偷逃税款。有些单位暗中将房产用于出租或非自身业务使用房产，例如将房产用于生产、营业等；城镇居民将个人所拥有的房产用于出租和从事生产经营等“秘密活动”；有的单位甚至将房租收入形成“小金库”，在滋生腐败行为的同时偷逃了税款。
七是搞投资联营偷逃税款。有些单位以房产联营投资，参与利润分红共担风险或者收取固定收入不担风险，投资方作为长期投资，账面已经减少了固定资产，不计提房产税，而具体使用房产的单位因为产权证等手续在对方也不提取房产税，从而偷漏了税款。
八是签订虚假合同税款申报不实。主要是指房屋所有人与承租人签订虚假的出租合同，价格明显低于同一地段的同类房屋，从而造成出租房屋的租金以高充低，税款申报不实，偷逃了房产税。
为了加强房产税的征收管理和监督检查，避免税款的流失，应采取以下措施：
一是从账簿、档案等资料入手，顺藤摸瓜。对于企业等相对正规的单位，应从账簿、凭证、合同等资料入手，首先查看该单位的固定资产账簿、固定资产卡片或者资产流水账，索取该单位的房产证、租赁合同等证明材料，核实房产情况；检查单位与固定资产的有关的在建工程、预付账款、其他应收款、长期投资、折旧、费用、其他收入等科目及明细账簿，查找线索，顺藤摸瓜，搞清单位的房产状况，为计提房产税提供准确依据。
二是对房产进行实地盘点。对单位和居民个人正在使用的房产进行实地盘点，有的需要进行丈量和评估，分门别类进行登记，结合使用人提供的证明材料，搞清房产来源、性质和用途，确定是自有房产还是租入房产，是自用还是出租，据以确定是否应缴房产税，是否偷逃了税款。
三是采用科学合理的方法核定税款。针对有些单位无房产账簿及其他有关资料的情况，检查人员应在实地盘点的基础上，参考所在地同类房屋价值核定其价值和应缴纳的税款；对居民个人出租房屋租金收入申报不实的，可以与同一地段租金收入进行比较，采用科学合理的方法核定应纳税款；对于房产价值确实难以确定的，可以聘请房产中介机构进行评估确定房产价值，据以计算应缴税款。
四是加强信息资源共享，搞好房产监控。税务部门应与房产管理部门、工商部门、公安部门和街道等建立房产管理的信息共享平台，对房屋的增减变动、使用情况等建立动态数据库，加强对房产资源的监控管理；充分发挥基层组织如街道、社区和居委会、工商所、派出所等作用，对辖区内出租屋屋、常住人口、外来人口等基本信息建立台账，做到本区内的基本情况底数清、情况明，同时采取 “自下而上”方法让贴近基层的街道办等单位代征房产税，在维护了本地区治安和消除安全隐患的同时避免了房产税收的流失。
五是部门联动，打击“黑交易”行为。由于“地下交易”、“黑出租”等行为依然存在，各地每年都会发生房产税流失的现象，也使得个别“黑房”成为不法分子藏污纳垢的窝点。因此税务部门应协同公安、工商、城管、房管等部门，打击本区域内的“黑交易”行为，着力建立健全打击“黑出租”长效工作机制，搞好部门协调，加大宣传力度，将那些违规房屋出租户列入“黑名单”进行曝光，并按相关规定进行处罚。另外，建立举报奖励制度，也可有效杜绝“黑交易”行为和逃漏税款行为的发生。（山东省临朐县审计局 于延海）
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