美国联邦房产存在过剩、闲置、老化和安全问题——GAO最新发布美国联邦政府面临31个重大风险和挑战之六
编译：张亮（审计署哈尔滨特派办）
连载之七：美国联邦房产存在过剩、闲置、老化和安全问题——GAO最新发布美国联邦政府面临31个重大风险和挑战之六
一、列入高风险领域的理由
联邦房地产投资是巨大的和多样化的，总面积超过30亿平方英尺，总价值约数千亿美元。国防部、退伍军人事务部、美国邮政局和美国总务管理局占有大部分联邦拥有和租用的面积。
2003年美国审计总署将房地产列入高风险领域，原因为：长期存在的房地产过剩、闲置，设施老化，房地产数据不可靠，过度依赖高额房租，以及持续的安全挑战。
2009年美国审计总署发现虽然相关机构已经采取了一些积极措施来解决房地产问题，但是一些导致房地产被列入高风险领域的核心问题仍然存在。
二、审计发现
政府管理预算局和房地产控股机构在管理房地产方面已经取得了战略性进展。
为了响应政府的改革举措和13277号行政命令，除了其他措施，相关机构还建立了资产管理计划，统一指标并且采取了绩效评估。13277号行政命令是由总统于2004年2月签署的，而且还为24个行政部门和机构（不包括美国邮政管理局）制定了新的联邦房地产指导方针。
据美国政府管理预算局统计，在2008财政年度联邦政府处理了价值10亿美元的过剩房地产，使自2004财政年度以来处理过剩资产总额超过了80亿美元。
政府管理预算局还报告了在制定联邦不动产资产综合数据库和实施审计总署关于制定一个框架来验证该数据库中数据可靠性的建议方面取得的成功。
美国审计总署还发现，退伍军人事务部在减少闲置面积方面取得了重大进展。在另一份报告中审计总署发现被审计的6个机构已经对优先考虑维护和修理的项目进行了适当处理。
虽然这些行动表明有关部门已积极措施减小风险，但是一些导致房地产被审计总署列入高风险领域的存在已久问题仍然存在。
虽然美国审计总署多年来的研究显示购买房地产往往比租赁（尤其是长期租赁）费用少，然而在2008年作为政府的租赁代理的美国总务管理局租赁的房地产首次超过了自己拥有的。
GAO还发现政府的房地产数据并不总是可靠的，相关机构仍然保留过量的房地产，并且面临着维修、保养、积压的风险。
关于安全，GAO于2009年7月8日证实，初步结果表明，为大约9000个总务管理局设施提供安全服务的联邦保护局的保护联邦设施的能力受限于合同安保计划的弱点。GAO的审计人员携带简易爆炸装置的部件在10个联邦设施成功通过了由联邦保护局守卫监视的安全检查点而未被发现。
房地产管理问题因存在根深蒂固的解决障碍而加剧，这些障碍包括利益相关者的利益、各种预算和法律限制、机构投资计划的弱点。
竞争利益相关者利益，例如当地居民放弃投票，对处理过剩地产造成障碍。
法律和预算限制，例如需要资金为地产处置做准备，一些机构没有能力进行销售，同样是障碍。
虽然通过建造取得所有权往往是最便宜的选择，但联邦预算评估机制规则要求将这种情况的全部费用记录在财政预算案上，而对于租赁行为只记录每年的租赁费及取消租赁的费用，以减少当期责任而没有考虑随着时间的推移租赁往往比建造更昂贵。
多年来，我们已经报告：谨慎的投资计划可以帮助机构充分利用有限资源，未能及时有效获取资金可能会导致资金获取成本比预期高，进度落后，不能满足任务要求和目标。
三、审计建议
虽然迄今进行的改革是积极的，但政府仍将面临挑战，诸如保持改革势头，在如何解决根深蒂固的障碍上达成共识，在消除诸如房产过剩和维修积压等问题方面不断取得进展。
继续取得进展需要深思熟虑的战略，在某些情况下需要调整律法。但是迄今为止，政府管理预算局和相关机构尚未采纳审计总署的建议，即更直接解决障碍的方式是重新评估是建房还是租赁合理，这将是迈向改革的第一步。尽管已经取得进步，如果不这样做的话不可能在这一领域出现大规模的改观。
四、主要审计报告
（一）联邦房地产：对于高风险问题的信息更新（GAO-09-801T,，2009年7月15日）。
（二）国土安全：结论显示联邦保护局的保护联邦设施的能力受限于合同安保计划的弱点（GAO-09-859T,，2009年7月8日） 。
（三）联邦房地产：解决高风险问题的改革已取得进步，但根本性障碍仍存在（GAO-07-349，2007年4月13日）。
（审计署哈尔滨特派办审计理论研究会 张亮编译）
一、列入高风险领域的理由
联邦房地产投资是巨大的和多样化的，总面积超过30亿平方英尺，总价值约数千亿美元。国防部、退伍军人事务部、美国邮政局和美国总务管理局占有大部分联邦拥有和租用的面积。
2003年美国审计总署将房地产列入高风险领域，原因为：长期存在的房地产过剩、闲置，设施老化，房地产数据不可靠，过度依赖高额房租，以及持续的安全挑战。
2009年美国审计总署发现虽然相关机构已经采取了一些积极措施来解决房地产问题，但是一些导致房地产被列入高风险领域的核心问题仍然存在。
二、审计发现
政府管理预算局和房地产控股机构在管理房地产方面已经取得了战略性进展。
为了响应政府的改革举措和13277号行政命令，除了其他措施，相关机构还建立了资产管理计划，统一指标并且采取了绩效评估。13277号行政命令是由总统于2004年2月签署的，而且还为24个行政部门和机构（不包括美国邮政管理局）制定了新的联邦房地产指导方针。
据美国政府管理预算局统计，在2008财政年度联邦政府处理了价值10亿美元的过剩房地产，使自2004财政年度以来处理过剩资产总额超过了80亿美元。
政府管理预算局还报告了在制定联邦不动产资产综合数据库和实施审计总署关于制定一个框架来验证该数据库中数据可靠性的建议方面取得的成功。
美国审计总署还发现，退伍军人事务部在减少闲置面积方面取得了重大进展。在另一份报告中审计总署发现被审计的6个机构已经对优先考虑维护和修理的项目进行了适当处理。
虽然这些行动表明有关部门已积极措施减小风险，但是一些导致房地产被审计总署列入高风险领域的存在已久问题仍然存在。
虽然美国审计总署多年来的研究显示购买房地产往往比租赁（尤其是长期租赁）费用少，然而在2008年作为政府的租赁代理的美国总务管理局租赁的房地产首次超过了自己拥有的。
GAO还发现政府的房地产数据并不总是可靠的，相关机构仍然保留过量的房地产，并且面临着维修、保养、积压的风险。
关于安全，GAO于2009年7月8日证实，初步结果表明，为大约9000个总务管理局设施提供安全服务的联邦保护局的保护联邦设施的能力受限于合同安保计划的弱点。GAO的审计人员携带简易爆炸装置的部件在10个联邦设施成功通过了由联邦保护局守卫监视的安全检查点而未被发现。
房地产管理问题因存在根深蒂固的解决障碍而加剧，这些障碍包括利益相关者的利益、各种预算和法律限制、机构投资计划的弱点。
竞争利益相关者利益，例如当地居民放弃投票，对处理过剩地产造成障碍。
法律和预算限制，例如需要资金为地产处置做准备，一些机构没有能力进行销售，同样是障碍。
虽然通过建造取得所有权往往是最便宜的选择，但联邦预算评估机制规则要求将这种情况的全部费用记录在财政预算案上，而对于租赁行为只记录每年的租赁费及取消租赁的费用，以减少当期责任而没有考虑随着时间的推移租赁往往比建造更昂贵。
多年来，我们已经报告：谨慎的投资计划可以帮助机构充分利用有限资源，未能及时有效获取资金可能会导致资金获取成本比预期高，进度落后，不能满足任务要求和目标。
三、审计建议
虽然迄今进行的改革是积极的，但政府仍将面临挑战，诸如保持改革势头，在如何解决根深蒂固的障碍上达成共识，在消除诸如房产过剩和维修积压等问题方面不断取得进展。
继续取得进展需要深思熟虑的战略，在某些情况下需要调整律法。但是迄今为止，政府管理预算局和相关机构尚未采纳审计总署的建议，即更直接解决障碍的方式是重新评估是建房还是租赁合理，这将是迈向改革的第一步。尽管已经取得进步，如果不这样做的话不可能在这一领域出现大规模的改观。
四、主要审计报告
（一）联邦房地产：对于高风险问题的信息更新（GAO-09-801T,，2009年7月15日）。
（二）国土安全：结论显示联邦保护局的保护联邦设施的能力受限于合同安保计划的弱点（GAO-09-859T,，2009年7月8日） 。
（三）联邦房地产：解决高风险问题的改革已取得进步，但根本性障碍仍存在（GAO-07-349，2007年4月13日）。
（审计署哈尔滨特派办审计理论研究会 张亮编译）
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