经营性物业抵押贷款是指商业银行向房地产企业法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等商业用房。贷款期限一般5-8年，最长可达10年。
    
    一、经营性物业抵押贷款的产品特点
    
    2006年中国农业银行率先在中资银行中推出经营性物业抵押贷款，随着近年来，地价、房价的较快上涨，经营性物业抵押贷款发展迅速，贷款规模逐年扩大。各大国有商业银行及股份制银行均开设该项信贷产品。2011年末，仅建设银行北京分行经营性物业抵押贷款规模就已达100亿元。加之近年来各大中型城市商业地产发展迅速，传统房地产开发贷款由于逐年政策和资金规模限制，房地产开发企业并不容易获取。而经营性物业抵押类贷款由于其贷款时间长，放款规模大等特点，得到了房地产企业的良好反映，发展迅速。经营性物业抵押贷款具有以下五个特点：
    （1）以经营性物业作为抵押。经营性物业抵押贷款主要企业在建或建成的物业作为贷款抵押物。
    （2）贷款资金用途限制较少，除满足企业流动资金需求外，还可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的自有资金。
    （3）贷款期限长。贷款期限最长可达10年。
    （4）贷款金额大，经营性物业抵押贷款一般规模较大。
    （5）贷款还款方式灵活，借款人可根据现金流状况安排还款计划，在贷款期间分期还款。
    同时经营性物业抵押贷款还具有操作流程简单，还款多样方便等特性。
    
    二、经营性物业抵押贷款审计案例分析
    
    随着2009年下半年起，中央政府对房地产行业调控政策的不断加强，对房地产行业的货币政策不断收紧。房地产企业的现金流出现紧张、甚至断裂的危险，随之暴露出的银行房地产业的信贷风险也值得关注。由于经营性物业抵押贷款属于新兴并形成一定规模的信贷类产品，其健康发展关乎国家信贷安全及金融秩序的稳定，更值得国家审计进行特别关注。
    以下通过对作者近两年在对商业银行审计中发现的一些经营性物业抵押贷款典型案例进行分析，寻找经营性物业抵押贷款的一些风险共性和普遍性问题。
    
    案例一：
    某房地产开发公司A 2008年计划开发建筑一大型商场。经过股权收购一家本地房地产项目公司B后，取得开发项目地块所有权。B公司在完成股权变更后具体负责开发该项目。2010年B公司利用该项目房产作为抵押（若尚在建造期，抵押物为相应房产的在建工程和土地使用权价值）向某商业银行申请经营性物业抵押贷款6亿元，以未来该商务楼租金收入作为还款来源。
    审计人员在对商业银行审计中发现，B公司在申请贷款前，虚列B公司土地前期拆迁成本近2亿元，故意做大B公司前期投入规模。2010年在进行项目评估时，评估项目资产达10亿元，顺利获取商业银行贷款。在对贷款资金流向进行分析后，贷款资金并没有真正按贷款合同约定用途用于项目后续装修，而是挪作他用。一部分贷款回流至A公司滚动开发全国其他项目，另一部分支付B公司原股东交易欠款。
    
    案例二：
    某房地产公司C 2004年开发建筑一座大型商贸大厦用于出租服装批发摊位。2008年该公司将该大厦大部分商铺的所有权抵押给某商业银行申请经营性物业抵押贷款，获取贷款5亿元，以商厦商铺租金为还款来源。金融危机爆发后，随着国家房地产调控政策的不断加强，C公司经营业绩下滑严重，加之过度投资开发房地产项目，资金链紧张造成欠息和不能及时还本等情况发生。商业银行依照贷款五级分类原则，将该贷款下调至可疑类，形成不良贷款。
    审计人员在审计中发现C公司在获取贷款后直接将贷款用来归还另一家商业银行流动资金贷款，并未将贷款用于项目投资或公司经营用途。而贷款发放时，该公司所有商厦已经正常开业很长一段时间，该项目当时并不需要大量资金进行后续支出。同时经调查发现，商业银行并未对贷款进行详细谨慎的前期调查。C公司所属物业商铺转租严重，且部分商铺签收长租协议，银行对形成不良贷款后，对作为抵押物的商厦没有切实的手段实现资产保全，造成了银行资金损失。
    
    案例三：
    某置业公司D联合其他单位开发一商业写字楼进行对外出租。2009年D公司以该写字楼作为抵押物，向某商业银行申请2.3亿元经营性物业抵押贷款来支付该大楼后续装修等工程支出，以该写字楼租金收入作为还款来源。
    审计人员经延伸调查D公司财务、房产管理部门、工商、税务等部门后发现。D公司所抵押写字楼存在抵押物存在瑕疵。该抵押物由于联合其他单位开发，在开发过程中产生经济纠纷，对方对D公司采取诉讼，而商业银行在尽职调查中并未发现该问题。同时该物业评估标准超过该地区市场价格，高估抵押物资产价值。同时还发现D公司还款来源不实，隐瞒大量与关联公司的资金往来，对商业银行贷款形成风险。
    
    三、经营性物业抵押类贷款的监管风险
    
    综合以上审计案例分析结果可以发现，经营性物业抵押贷款在解决房地产企业融资问题的同时，由于其产品设计上的特点及商业银行在资金有效监管方面的不足，也暴露出经营性物业抵押贷款发放与使用过程中存在以下几个方面的风险：
    
    （一）抵押物评估风险。
    目前我国房地产等不动产评估中所采用的方法为比较参照评估法。这种评估方法通常是以被评估对象周围的同类房产在评估时点的市场价格为参照标准的，并没有考量房产本身价值和宏观经济因素。甚至有的评估公司为迎合客户贷款需求人为抬高评估价值，为借贷双方不合理的行为披上合理的外衣。经营性物业抵押贷款期限较长，贷款期内不确定和不可预见因素较多，经济发展周期和房地产市场周期变动、借款人高估抵押物价值或将市场租售情况不理想的项目抵押给银行，都可能导致抵押不足。如何真实、客观、科学地评估抵押物价值、企业经营与信用状况、还款来源的稳定性等问题，增加了银行贷前评估的难度与贷款发放的风险。
    
    （二）贷款资金用途风险。
    经营性物业抵押贷款不象固定资金贷款、流动资金贷款、项目贷款等对贷款资金的用途有着非常明确的规定，在银行监管方面也没有国家发布的法律法规，大多只是银行内部制定的规章制度。在审计过程中，审计人员发现这种贷款的用途非常广泛，如公司的日常经营、偿还债务、置换贷款等方面。由于这种贷款的主体通常是房地产开发企业，我国对于房地产开发的调控力度逐年加大，尤其是对房地产开发企业投融资有严格的规定，导致目前存在一种现象，就是房地产开发企业利用经营性物业抵押贷款资金来偿还房地产开发项目的前期投入形成的借款，或者在新项目手续不全无法申请项目贷款的情况下用经营性物业抵押贷款资金投入新房地产开发项目。
    同时某些银行借经营性物业抵押贷款科目置换借款企业先前在该行的流动资金贷款。经营性物业抵押贷款属中长期固定资产贷款，按照规定，其只能用于置换以相同房地产产权为抵押的住房开发贷款，而某些银行偷换概念，以资产支持类贷款之名发放实际用于置换流动资金的贷款，为房地产企业延长流动资金借款期限、减轻资金压力、囤房囤地大开方便之门。房地产开发企业通过这种方式规避国家对于房地产行业的宏观调控，不利于经济稳定协调发展。
    
    （三）银行资产安全性风险。
    经营性物业抵押贷款的抵押物是办公或商业物业，在评估过程中容易受到市场环境的影响。在经济繁荣、房地产价格高涨时期，其评估价值会相对较高，而由于还款期限过长，随着经济周期的变化，容易出现抵押物贬值的情况，抵押物变现的难度也会增加，从而带来银行贷款抵押不足风险。另一方面贷款企业在办理抵押时由于贷款企业自身存在的抵押不实、重复抵押、涉及诉讼、企业资产负债率过高等问题都会给银行变现抵押物带来困难。
    同时，经营性物业抵押贷款的第一还款来源为经营性物业的租金收入，这种收入同样受到经济环境的影响，如果企业经营不善或者外部环境的变化，导致租金收入降低甚至出现物业闲置的情况，就会大大增加形成不良贷款的风险。（白波）

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