浅析房地产企业偷逃税主要手段及审计重点、方法
郭夕平（山东省诸城市审计局）
近年来，随着我国市场经济体制改革的不断深入，城市化进程不断加速，房地产业的社会需求及其在国家产业结构中的位置日渐突出，房地产经济飞速膨胀，成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。但是房地产税收收入的增长却十分有限，房地产业发展与其税收增长极不相称，部分房地产企业偷逃税是造成这一问题的根本原因，成为困扰税收监管的一个难题。笔者通过对房地产企业税收审计，就目前房地产企业的偷逃税的主要手段进行归纳提炼，并提出具体的审计对策。
一、房地产企业偷逃税的主要手段
（一）隐瞒计税收入偷逃税款。
一是违规开具房地产销售专用发票隐瞒销售收入。房地产销售发票是房地产企业销售产品的原始凭证，也是税务部门计税的主要依据。有些房地产企业违反发票管理规定，通过开具“大头小尾”票、真票假开、假票真开，达到应税收入不入账或者少入账的目的。
二是预收房款不按时入账或长期挂往来。部分房地产企业在收取预收房款、定金后，不按时入账或长期挂往来，不申报缴纳税款，从而达到延迟缴纳税款的目的。
三是通过与外单位合作建房方式，以房换地不记收入。有些房地产企业由于自身资金不足和征地的需要，与外单位签订联合建房协议，以所建房屋换取土地，未按规定确认销售收入，偷逃税款。
四是将开发产品用于偿债、投资、捐赠、自用、分配利润、职工福利等，不作视同销售账务处理。房地产企业由于资金紧张，以开发产品抵顶工程款、银行贷款以及其他债务现象比较普遍，而将开发产品用于办公、职工福利、投资、捐赠、分配利润的现象也时有发生，房地产企业往往不记收入偷逃税款。
五是以自制收据收取各种“初装费”等代收代付或代垫款项，不按价外费用并入计税收入。房地产企业在收取售房款之外，还收取部分“网络宽带初装费”等代收代付或代垫款项。现行营业税政策规定，营业税的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用，包括代收、代垫款项。而房地产企业以实际没有取得代收代垫款项收入为由未进行纳税申报。
六是拆迁安置房“拆一还一”面积不确认应税收入。拆迁安置其本质上是用自己的产品来换取土地的行为，其安置房产的公允价就是为获得土地支付的对价，与货币支付没有什么不同。房地产企业应按照安置房产的公允价作产品销售处理，确认销售收入。而大部分房地产企业对老城区或旧有居民点开发时，对原有住户“拆一还一”的面积，往往直接视为拆迁成本，未计算缴纳各项税金。
七是收取配套费、未销售门面房及车库的租金收入等不入账，形成小金库。有些房地产企业以新型墙体材料费等名义收取各种配套费，拆分购房价款，不纳入购房合同，账外核算使用，有些房地产企业将尚未销售的门面房、车库等的租金收入不入账，形成小金库，偷逃税金。
八是银行按揭收入记入“短期借款”或者其他会计科目，不作为预收账款。房地产企业收到银行拨付贷款后，应将这部分售房款及时登记销售收入，申报缴纳营业税及附加等相关税款。有些房地产企业收到银行拨付按揭贷款的购房款后，不全部或不及时入账。有些房地产企业收到银行拨付款项后，假计“短期借款”入账。
（二）虚增成本偷逃税款。
一是土地评估增值虚增开发成本。由于房地产企业注册资本越多、开发规模越大，则资质等级越高，因此很多民营房地产企业为了提高资质，将购进的土地经初步“三通一平”开发后，进行虚假土地评估，虚增土地成本，一方面增大注册资本，提高资质，另一方面虚增土地成本直接记入开发成本，减少企业所得税税基。
二是勾结建筑安装企业，虚开建安发票，增加建安成本。现行建筑安装企业的建安发票，主要实行由税务征收部门或发票管理部门代开的办法，只要缴纳营业税及附加，在开票“窗口”或征收部门都能开到，这就为房地产企业偷逃企业所得税有了可乘之机。房地产企业用支付3.3%营业税及附加的代价，就可以轻松的偷逃25%的企业所得税。
三是多计预提费用虚增成本。对开发建设周期比较长的房地产企业的预提费用，税法规定，参照预提费用年末不得留有余额的规定及权责发生制原则，区别不同情况进行处理。一些房地产企业钻政策的空子，通过“预提费用”或者其他应付款等往来账户提取的公共设施配套费等预提费用，往往提的多，实际列的少，年末留有较大余额，所得税汇算清缴期也不做纳税调整。
四是自用房产开发成本直接转增经营成本。有些房地产企业自用房产开发成本不从“开发产品”转到“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。
五是虚假列支增加成本费用。有些房地产企业把公关费等“潜规则”费用以及走访费等见不得光的费用，通过开具大额维修费、燃油费、办公用品、材料费等变通列支，增加成本费用。
（三）完工项目长期不进行完工税款清算。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》明确规定了清算缴纳企业所得税应视为已完工项目的三种情形，《土地增值税清算管理规程》也明确了土地增值税清算管理规程的条件，但大部分房地产企业利用种种手段钻政策的“空子”，迟迟不进行决算，或留下一两套“尾房”致使整个项目不能决算，不按要求办理申报清算企业所得税和土地增值税款。
（四）利用关联企业进行偷逃税款。
随着房地产企业集团化方向发展，房地产企业利用自己的亲戚朋友注册成立了一些相应的建筑安装公司、销售公司、物业管理公司等等，使其成为控股公司或全资公司，然后将建安工程交给关联的建筑公司承建，将房地产销售业务分离给关联的销售公司，将一切价外费用等交由其物业公司代收。这些关联企业通过订立各种假合同等手段，相互调控收入及利润，以达到偷逃税收款的目的。
二、审计重点及方法
一是关注楼盘销售。重点审查房地产企业全部楼盘开盘情况及每个楼盘的销售情况，掌握真实的销售情况，从源头上控制售房收入。采取到售楼处查看售楼记录、到房管部门查看购房合同备案登记记录以及查看企业会议记录等方法，从外围入手，达到“围猎”效果。
二是关注以房抵债。重点审查房地产企业以房屋抵顶材料款、工程款、土地出（转）让款等债务，是否按规定缴纳相关税费。采取审查建筑承包、材料采购等合同约定、履行情况、关联单位调查等方法，内查外调，拨开抵债迷雾。
三是关注回迁安置房。重点审查动迁居民回迁安置房屋是否按销售不动产缴纳相关税费。采取查看项目规划设计方案、回迁安置合同、调查安置户等方法，环环相扣，理清安置真相。
四是关注“假借款、真按揭”。审查企业采取假按揭的方式，通过收集个人身份证、户口簿搞假销售，或串通购房者，虚抬房价搞假按揭，骗取银行贷款来弥补资金缺口。采取查看财务资料、座谈、银行及个人调查等方法，明察暗访，还原骗贷真相。
五是关注价外费用。重点审查企业在收取售房款之外收取的墙体材料费、暖气安装费等配套费用以及 “初装费”等各种代收代垫款项，是否全额入账并按照税法有关规定提交各项税金。采取审查往来账等财务资料、调查购房人发票及收据等办法，账内账外，核实价外费用。
六是关注成本费用。重点关注建安成本、销售费用、管理费用等的真实性，审查是否存在通过关联企业虚增建安成本、费用计提未付、费用结转不实、虚列广告费用、虚列销售提成、虚假列支等问题。采取审查会计资料、调阅会议记录、查看完工进度、调查关联企业等方法，审计配合调查，揭开成本费用面纱。（郭夕平）
一、房地产企业偷逃税的主要手段
（一）隐瞒计税收入偷逃税款。
一是违规开具房地产销售专用发票隐瞒销售收入。房地产销售发票是房地产企业销售产品的原始凭证，也是税务部门计税的主要依据。有些房地产企业违反发票管理规定，通过开具“大头小尾”票、真票假开、假票真开，达到应税收入不入账或者少入账的目的。
二是预收房款不按时入账或长期挂往来。部分房地产企业在收取预收房款、定金后，不按时入账或长期挂往来，不申报缴纳税款，从而达到延迟缴纳税款的目的。
三是通过与外单位合作建房方式，以房换地不记收入。有些房地产企业由于自身资金不足和征地的需要，与外单位签订联合建房协议，以所建房屋换取土地，未按规定确认销售收入，偷逃税款。
四是将开发产品用于偿债、投资、捐赠、自用、分配利润、职工福利等，不作视同销售账务处理。房地产企业由于资金紧张，以开发产品抵顶工程款、银行贷款以及其他债务现象比较普遍，而将开发产品用于办公、职工福利、投资、捐赠、分配利润的现象也时有发生，房地产企业往往不记收入偷逃税款。
五是以自制收据收取各种“初装费”等代收代付或代垫款项，不按价外费用并入计税收入。房地产企业在收取售房款之外，还收取部分“网络宽带初装费”等代收代付或代垫款项。现行营业税政策规定，营业税的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用，包括代收、代垫款项。而房地产企业以实际没有取得代收代垫款项收入为由未进行纳税申报。
六是拆迁安置房“拆一还一”面积不确认应税收入。拆迁安置其本质上是用自己的产品来换取土地的行为，其安置房产的公允价就是为获得土地支付的对价，与货币支付没有什么不同。房地产企业应按照安置房产的公允价作产品销售处理，确认销售收入。而大部分房地产企业对老城区或旧有居民点开发时，对原有住户“拆一还一”的面积，往往直接视为拆迁成本，未计算缴纳各项税金。
七是收取配套费、未销售门面房及车库的租金收入等不入账，形成小金库。有些房地产企业以新型墙体材料费等名义收取各种配套费，拆分购房价款，不纳入购房合同，账外核算使用，有些房地产企业将尚未销售的门面房、车库等的租金收入不入账，形成小金库，偷逃税金。
八是银行按揭收入记入“短期借款”或者其他会计科目，不作为预收账款。房地产企业收到银行拨付贷款后，应将这部分售房款及时登记销售收入，申报缴纳营业税及附加等相关税款。有些房地产企业收到银行拨付按揭贷款的购房款后，不全部或不及时入账。有些房地产企业收到银行拨付款项后，假计“短期借款”入账。
（二）虚增成本偷逃税款。
一是土地评估增值虚增开发成本。由于房地产企业注册资本越多、开发规模越大，则资质等级越高，因此很多民营房地产企业为了提高资质，将购进的土地经初步“三通一平”开发后，进行虚假土地评估，虚增土地成本，一方面增大注册资本，提高资质，另一方面虚增土地成本直接记入开发成本，减少企业所得税税基。
二是勾结建筑安装企业，虚开建安发票，增加建安成本。现行建筑安装企业的建安发票，主要实行由税务征收部门或发票管理部门代开的办法，只要缴纳营业税及附加，在开票“窗口”或征收部门都能开到，这就为房地产企业偷逃企业所得税有了可乘之机。房地产企业用支付3.3%营业税及附加的代价，就可以轻松的偷逃25%的企业所得税。
三是多计预提费用虚增成本。对开发建设周期比较长的房地产企业的预提费用，税法规定，参照预提费用年末不得留有余额的规定及权责发生制原则，区别不同情况进行处理。一些房地产企业钻政策的空子，通过“预提费用”或者其他应付款等往来账户提取的公共设施配套费等预提费用，往往提的多，实际列的少，年末留有较大余额，所得税汇算清缴期也不做纳税调整。
四是自用房产开发成本直接转增经营成本。有些房地产企业自用房产开发成本不从“开发产品”转到“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。
五是虚假列支增加成本费用。有些房地产企业把公关费等“潜规则”费用以及走访费等见不得光的费用，通过开具大额维修费、燃油费、办公用品、材料费等变通列支，增加成本费用。
（三）完工项目长期不进行完工税款清算。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》明确规定了清算缴纳企业所得税应视为已完工项目的三种情形，《土地增值税清算管理规程》也明确了土地增值税清算管理规程的条件，但大部分房地产企业利用种种手段钻政策的“空子”，迟迟不进行决算，或留下一两套“尾房”致使整个项目不能决算，不按要求办理申报清算企业所得税和土地增值税款。
（四）利用关联企业进行偷逃税款。
随着房地产企业集团化方向发展，房地产企业利用自己的亲戚朋友注册成立了一些相应的建筑安装公司、销售公司、物业管理公司等等，使其成为控股公司或全资公司，然后将建安工程交给关联的建筑公司承建，将房地产销售业务分离给关联的销售公司，将一切价外费用等交由其物业公司代收。这些关联企业通过订立各种假合同等手段，相互调控收入及利润，以达到偷逃税收款的目的。
二、审计重点及方法
一是关注楼盘销售。重点审查房地产企业全部楼盘开盘情况及每个楼盘的销售情况，掌握真实的销售情况，从源头上控制售房收入。采取到售楼处查看售楼记录、到房管部门查看购房合同备案登记记录以及查看企业会议记录等方法，从外围入手，达到“围猎”效果。
二是关注以房抵债。重点审查房地产企业以房屋抵顶材料款、工程款、土地出（转）让款等债务，是否按规定缴纳相关税费。采取审查建筑承包、材料采购等合同约定、履行情况、关联单位调查等方法，内查外调，拨开抵债迷雾。
三是关注回迁安置房。重点审查动迁居民回迁安置房屋是否按销售不动产缴纳相关税费。采取查看项目规划设计方案、回迁安置合同、调查安置户等方法，环环相扣，理清安置真相。
四是关注“假借款、真按揭”。审查企业采取假按揭的方式，通过收集个人身份证、户口簿搞假销售，或串通购房者，虚抬房价搞假按揭，骗取银行贷款来弥补资金缺口。采取查看财务资料、座谈、银行及个人调查等方法，明察暗访，还原骗贷真相。
五是关注价外费用。重点审查企业在收取售房款之外收取的墙体材料费、暖气安装费等配套费用以及 “初装费”等各种代收代垫款项，是否全额入账并按照税法有关规定提交各项税金。采取审查往来账等财务资料、调查购房人发票及收据等办法，账内账外，核实价外费用。
六是关注成本费用。重点关注建安成本、销售费用、管理费用等的真实性，审查是否存在通过关联企业虚增建安成本、费用计提未付、费用结转不实、虚列广告费用、虚列销售提成、虚假列支等问题。采取审查会计资料、调阅会议记录、查看完工进度、调查关联企业等方法，审计配合调查，揭开成本费用面纱。（郭夕平）
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