近年来，为规范和引导房地产市场健康发展，国家相继出台了稳定房价等一系列宏观调控政策和措施，其中一项即为加强房地产信贷管理、防范金融风险。房地产开发项目的资金来源主要来自银行贷款，近年来增长较快且在贷款总额中占较大比例。审计机关应充分发挥审计“免疫系统”的功能，深化房地产信贷业务审计，以促进房地产业健康发展，防范金融风险。本文拟结合审计实践，从贷款的程序、贷款资金的使用以及开发企业融资三个方面的审查内容与方法进行探讨。
    一、对贷款程序的审查
    房地产开发贷款容易出现“四证一书”等手续不全即发放贷款、贷款时项目资本金未足额到位、银行未按规定程序审批和放款等程序性问题，因此在审计房地产开发贷款时应重点关注以下五个方面：
    （一）贷款时该项目的立项手续、土地使用证等“四证一书”手续是否齐备。检查是否存在对“四证一书”不全的开发项目发放贷款或贷款在前办证在后的开发企业发放贷款、造成风险和损失等行为。
    （二）贷款时该项目资本金是否足额到位。根据固定资产投资项目资本金的有关规定，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%，在审计中应关注贷款时该项目资本金是否及时足额到位，是否存在对自有资金严重不足的开发企业发放贷款。可以通过审查企业银行账户，以及当地建设主管部门批复同意的资本金到位情况等证明材料，并与该项目在发改委备案登记的项目投资进行比对来判断该项目的资本金是否及时足额到位。
    （三）银行贷款程序是否符合规定。检查有无违反信贷业务“三审三查”等操作规程，违规办理展期、以贷收息和借新还旧发放贷款等掩盖风险、造成损失等问题。
    （四）开发企业利用已完工项目重复申请贷款，或利用同一项目在多家商业银行重复申请贷款导致贷款金额超过项目投资额。例如，审计中发现，某大型房地产开发企业为开发某项目，分别向当地两家商业银行申请贷款6.5亿元（该项目备案投资10亿元），先后获得两家银行授信并签订贷款合同。
    （五） 通过比较开发商备案登记的项目总投资与向银行申请贷款时的项目总投资，关注开发商是否存在向银行多报投资额，超比例获取贷款。该问题应关注开发企业在申请贷款时是否存在通过提供虚假可研报告等资料，虚增项目投资额套取银行贷款等。
    二、对贷款资金使用的审查
    审计贷款资金使用时，应从房地产开发企业贷款账户入手，以揭露重大的违法违规问题为突破口，充分利用审计延伸调查权，紧追资金流向。同时到建设、土地和房产等管理部门延伸调查房屋建设有关实际状况，必要时延伸房地产开发企业和实地勘察，查处挪用、套取，以及内外勾结诈骗银行资金等违法行为，重点关注以下方面：
    （一）贷款资金是否使用到该贷款项目。通过分析资金流向（必要时延伸贷款企业），调查是否存在将贷款资金以往来款等形式经过多次循环（如关联企业之间虚假关联交易套取贷款资金等）用于购置土地、充当资本金等违规行为。
    （二）关注在银行收缩贷款的情况下，是否存在部分较容易取得贷款的房地产企业取得贷款后将贷款资金拆借发放高利贷（包括开发企业之间、开发企业和施工企业之间或其他单位）等问题。
    （三）关注是否存在以公租房、廉租房等保障性住房建设名义贷款用于高档商品房开发等问题。
    三、对房地产开发企业融资的审查
    除关注单笔贷款外，审计还应当结合当前国家房地产调控，信贷预期收紧，开发企业信贷融资较为困难的情况下，是否存在：
    （一）贷款发放是否符合国家调控相关政策，银行或贷款企业是否存在为应对国家宏观调控措施，突击放贷或囤积资金等问题。
    （二）当前调控形势下房地产开发企业除通过商业银行外的其他融资渠道（金融中介公司、小额贷款公司、信托公司等）融资情况。
    （三）关注房地产企业是否通过关联企业抵押物业取得经营性物业贷款用于土地购置或开发等情况。
    （四）是否存在不具备贷款条件的房地产开发企业，以给别的开发企业提供担保的方式取得开发贷款。
    当前，规范房地产金融是规范房地产市场的重要组成部分，是落实国家宏观调控政策的重要举措。审计机关在审计工作中应加强对房地产金融的审计力度，严肃查处各类违法违规行为，从而为维护房地产市场的健康有序发展，保障民生，更好地发挥审计“免疫系统”功能。（朱寒秋）
    

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