随着城市大规模扩张和旧城区改造，随之而来的是拆迁工作量加大，难度提高，因房屋拆迁产生的纠纷和矛盾也越来越多。近期上海、成都的拆迁事件更是引起了各界关注也不免让人心生担忧：在经济快速发展的同时，拆迁问题如不妥善解决，必将影响正常的生活秩序和社会稳定，最终成为经济发展的障碍。
    拆迁矛盾产生的最主要根源，莫过于房屋拆迁的补偿问题。由于拆迁人与被拆迁人达不成共同的拆迁补偿协议，导致钉子户、暴力拆迁、集体上访等事件屡屡发生。之所以会在拆迁过程中出现群众的抗拒行为，是因为他们觉得所得补偿不够合理。因此，在正确评估待拆迁房屋价值的基础上，拆迁人应给予被拆迁人合理补偿。这是双方达成合理补偿协议，避免矛盾发生的关键。《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。新的城市房屋拆迁法律制度表明，城市房屋拆迁的核心是以评估方式确定补偿标准。拆迁当事人协商确定具体的补偿金额，需要一个双方都能接受的协商基础和平台，即公平合理的房地产评估价格。房地产评估机构出具的评估价格不仅具有参考价值，更涉及拆迁相关各方的切身利益, 甚至会遭到质疑和挑剔。如何保证评估价格公平、合理、可行，作为保障经济社会健康运行的审计部门负有义不容辞的责任。
    近几年，笔者接触的城市拆迁审计项目都是以政府交办事项出现，绝大部分是对评估公司出具的拆迁估价报告进行复核，拆迁评估审计逐步成为城市拆迁审计中的重点和难点。城市房屋拆迁补偿价格的确定, 是一项政策性与技术性都较强的工作。在政策执行及目标确立及审计的内容、方法上，个人认为应抓住以下几个方面。
    一、政策执行及目标确立
    （一）要站在客观公正的立场，切实维护有关各方的利益
    拆迁评估审计不仅要维护国家的利益，同时也要维护被拆迁人的切身利益。保护拆迁户利益是审计职责，相对政府和开发商来说，拆迁户是弱势群体，他们中的贫困者更是弱中之弱。作为审计部门，理应多从他们的切身利益和实际困难来考虑问题，“大利益”与“小利益”兼顾，防止在拆迁过程中以城市发展为由而损害群众利益, 让审计成为群众表达愿望的一个窗口, 真正做到城市拆迁“以民为本”。
    （二）促进建立公平公正、竞争有序的房地产估价机制
    由于一些房地产评估机构受到委托方制约及利益的驱使，其评估结果往往与公允价值存在较大差异，通过对一些项目的审计可以为政府财政节约大量资金，但审计的力量毕竟有限，所以这还不是最根本的目的，更为重要的是要通过审计促使房地产评估机构严格按照有关的法律法规及技术规范实施评估，出具公允可信的评估结果，有效的服务于政府拆迁工作。从而达到规范房地产估价机构执业行为，促进建立公平公正、竞争有序的房地产估价机制的根本目的。在具体做法上，可以根据对房地产评估机构的复审结果，建立诚信及业务考评档案，分年度对其进行考评，对于评估结果与公允价值时常背离及偏离较大的，要进行通报，并列入黑名单，限制其参与以后政府投资项目拆迁评估。
    二、审计的内容和方法
    （一） 审核评估机构的诚信制度。评估机构是否具有房地产评估资质,是否具有当地房管、建设、土地部门核准的房地产估价资格, 是否在接受委托后向其他评估机构转让受托等相关评估业务，是否有明显的倾向于委托方的评估意图。
    （二）审核评估方案是否合理并切实可行。 审核房地产评估机构的项目评估方案的制定是否详细, 是否对评估项目进行充分地调查了解, 是否根据被评估项目的特殊性对评估人员合理分工和控制。
    （三）审核估价时点的选择是否恰当。估价时点是评估房地产价格的时间界限，由于房地产市场是不断变化的，在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格，因此，根据拆迁的具体时段合理确定估价时点至关重要。
    （四）审核拆迁标的是否在拆迁红线范围内。审核评估报告所涉及的所有建（构）筑物是否在拆迁红线内，对范围内建（构）筑物进行全面的审核和认定。
    （五）审核估价方法是否适当。拆迁评估测算时，应根据被拆迁房地产的现实权益，运用相应的估价方法。非居住房屋是否采用市场比较法、收益法、假设开发法；居住房屋是否采用分部分项法、基准价格修正法进行定价, 在采用的方法中房屋各部分的询价是否合理, 成新率是否结合房地产市场行情、平均利润率等综合参数来确定, 修正系数是否充分考虑到屋面、墙身、层高的差异, 所选取的类比工程房屋是否具有可比性。
    （六） 审核补偿方式、标准是否公平、公正。
    房屋拆迁补偿费用除了包含房屋建筑物、构筑物、装修等直接损失外，还应对被拆迁房屋占有范围内的土地使用权、预期收益、无形利益和隐性损失予以相应的考虑。
    （七） 审核相关费用的取定是否有据可依。房屋拆迁中的搬迁补助费、临时安置补助费和因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费等费用的补偿是否按照有关部门制定的相关标准严格执行，进行了足额补偿。（刘亨德）

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