基于国家审计视角的廉租住房实物配租问题探讨
罗猛 屈耕云（审计署驻昆明特派办）
近年来，全国各地廉租住房实物配租力度不断加大，最近住房城乡建设部等三部门又联合下发了《2009-2011年廉租住房保障规划》，规划三年内再新增廉租住房518万套，规划完成时将基本解决城市低收入人口住房困难问题。但笔者在审计调查中发现，随着建设规模的不断扩大，廉租住房建设资金筹集及后续管理等方面也存在一些问题，需引起关注：
一是地方配套资金筹集困难。以西部某省为例，2005至2008年前三季度全省各级财政所需配套廉租住房建设资金不足6亿元，但随着廉租住房建设规模的迅速扩大，仅2008年第四季度及2009年上半年，对地方配套资金的需求就迅速增至原来3年间需求量的6倍多，且未来两年每年资金需求量仍将继续保持这一规模。审计过程中，地方政府普遍反映资金筹集困难，审计也发现由于地方配套资金不到位造成廉租住房建设进度缓慢甚至影响工程质量的问题。究其原因，主要是目前廉租住房建设资金的土地出让净收益、地方财政预算安排等主要渠道筹集资金的能力均较为有限。比如政策规定土地出让净收益用于廉租住房保障的比例不低于10％，但部分县市按此比例应计提的资金相对于配套资金需求差距较大，如某县县级财政2008年全年共需配套廉租住房建设资金576万元，但按照规定应计提用于廉租住房保障的资金仅为82.5万元。同时部分地方财政预算为平衡年度内其他在建项目的配套资金需求，专门为廉租住房项目安排的资金就相对有限，往往导致部分地方廉租住房建设配套资金不能及时到位，此问题在财政困难的西部地区尤其是边疆地区尤为突出。
二是选址偏远给住户生活带来不便。廉租住房建设数量的迅速增加给廉租住房选址带来困难，在主城区选址建设征地难度大，拆迁成本高，既不经济，也不现实，不少地方将廉租住房选址于新城区或主城郊区集中建设，这些地方目前普遍存在交通不便、周边生活设施配套不完善，上学、看病困难等问题，部分廉租住房小区甚至被视为“贫民区”而被另眼看待。审计发现部分地方存在低收入困难家庭因生活、出行不便等原因不愿意入住而造成廉租住房暂时无法分配的情况。
三是廉租住房小区管理困难。由于没有设立专门的机构和人员，大部分地方将廉租住房小区交由物管公司管理，但物管公司普遍反映物业管理和设施维护困难，主要原因是廉租房住户收入较低，部分住户对于物管公司有偿服务尚不能理解接受。目前住户拖欠物管公司物业管理费和水电费情况严重，甚至存在偷水、偷电现象。
四是已建成廉租住房分配工作不到位。目前大多数地方城市住房保障机构不健全、人员未落实，造成工作职责履行不到位，一方面已建成廉租住房长时间闲置，另一方面也出现了已入住人员不符合规定的情况。究其原因，主要是低收入住房困难家庭的核实工作困难，这一数据存在动态变化，需要大量人员长时间跟踪核实，而目前此项工作大多由地方房管部门工作人员兼职承担，人员与经费都较为紧张，在廉租住房大量建成的同时，核实工作不能同步完成，造成廉租住房大量闲置。部分地区房管部门在人员经费都紧张的情况下，采取以申请材料作为主要审核依据，未做深入调查，造成部分不合规人员入住廉租住房，造成廉租住房分配不公的不良社会影响。
五是退出机制不完善。目前，超过廉租住房租住标准的低收入住房困难家庭若无力购买经济适用房则不能享受其他住房保障，一旦退出廉租住房，这一部分家庭其住房困难的问题就得不到有效解决。在构建和谐社会大环境下，通过强制措施将不符合条件住户搬出廉租住房，容易激化矛盾，也没有解决根本问题。调查也发现地方管理部门普遍反映当前退出制度难以执行，也说明了退出机制还须进一步研究完善。部分地方甚至开始出售廉租住房，作为退出机制的补充，但是国家对廉租住房能否出售尚未明确表态。
当前我国城市人口急剧增加，住房保障问题突出。加大廉租住房建设一方面对改善民生、促进社会和谐稳定具有重要的推动作用；另一方面能够带动相关产业的发展，进而带动就业和促进消费，是应对当前国际金融危机、保持经济平稳较快发展的重要举措。为此，笔者建议从以下三方面研究制定解决上述问题的方法和制度：
一是继续加大中央和地方财政支持力度，多渠道筹集廉租住房建设资金。中央和地方财政应继续加大投资力度，保证建设资金落实到位。特别是对于中西部一些财政困难的地方，中央财政应加大转移支付和专项补助的力度。同时，地方政府要拓宽融资渠道，充分运用金融工具、加大金融支持，筹措更多的社会资金。
二是要充分认识廉租住房管理的特殊性，积极探索廉租住房小区管理模式。应从制度上明确廉租住房管理和维修体制、经费来源和列支项目，对廉租住房的管理机构、维修队伍和管理人员的编制和经费等问题也应做出明确规定，同时可在税收政策等方面给予廉租小区物管公司一定倾斜优惠等措施，形成长期有效的廉租小区管理制度。
三是应尽快建立并完善住房保障信息管理系统。进一步整合信息资源，加强动态管理，在充分发挥廉租住房效用的同时杜绝不合格人员获取保障；健全保障体系，使不同困难层次的低收入住房困难家庭都能获取保障。同时可以采取多种措施，如按照家庭收入水平实行浮动租金等办法，提高执行力，确保廉租住房退出机制得以有效运行。
一是地方配套资金筹集困难。以西部某省为例，2005至2008年前三季度全省各级财政所需配套廉租住房建设资金不足6亿元，但随着廉租住房建设规模的迅速扩大，仅2008年第四季度及2009年上半年，对地方配套资金的需求就迅速增至原来3年间需求量的6倍多，且未来两年每年资金需求量仍将继续保持这一规模。审计过程中，地方政府普遍反映资金筹集困难，审计也发现由于地方配套资金不到位造成廉租住房建设进度缓慢甚至影响工程质量的问题。究其原因，主要是目前廉租住房建设资金的土地出让净收益、地方财政预算安排等主要渠道筹集资金的能力均较为有限。比如政策规定土地出让净收益用于廉租住房保障的比例不低于10％，但部分县市按此比例应计提的资金相对于配套资金需求差距较大，如某县县级财政2008年全年共需配套廉租住房建设资金576万元，但按照规定应计提用于廉租住房保障的资金仅为82.5万元。同时部分地方财政预算为平衡年度内其他在建项目的配套资金需求，专门为廉租住房项目安排的资金就相对有限，往往导致部分地方廉租住房建设配套资金不能及时到位，此问题在财政困难的西部地区尤其是边疆地区尤为突出。
二是选址偏远给住户生活带来不便。廉租住房建设数量的迅速增加给廉租住房选址带来困难，在主城区选址建设征地难度大，拆迁成本高，既不经济，也不现实，不少地方将廉租住房选址于新城区或主城郊区集中建设，这些地方目前普遍存在交通不便、周边生活设施配套不完善，上学、看病困难等问题，部分廉租住房小区甚至被视为“贫民区”而被另眼看待。审计发现部分地方存在低收入困难家庭因生活、出行不便等原因不愿意入住而造成廉租住房暂时无法分配的情况。
三是廉租住房小区管理困难。由于没有设立专门的机构和人员，大部分地方将廉租住房小区交由物管公司管理，但物管公司普遍反映物业管理和设施维护困难，主要原因是廉租房住户收入较低，部分住户对于物管公司有偿服务尚不能理解接受。目前住户拖欠物管公司物业管理费和水电费情况严重，甚至存在偷水、偷电现象。
四是已建成廉租住房分配工作不到位。目前大多数地方城市住房保障机构不健全、人员未落实，造成工作职责履行不到位，一方面已建成廉租住房长时间闲置，另一方面也出现了已入住人员不符合规定的情况。究其原因，主要是低收入住房困难家庭的核实工作困难，这一数据存在动态变化，需要大量人员长时间跟踪核实，而目前此项工作大多由地方房管部门工作人员兼职承担，人员与经费都较为紧张，在廉租住房大量建成的同时，核实工作不能同步完成，造成廉租住房大量闲置。部分地区房管部门在人员经费都紧张的情况下，采取以申请材料作为主要审核依据，未做深入调查，造成部分不合规人员入住廉租住房，造成廉租住房分配不公的不良社会影响。
五是退出机制不完善。目前，超过廉租住房租住标准的低收入住房困难家庭若无力购买经济适用房则不能享受其他住房保障，一旦退出廉租住房，这一部分家庭其住房困难的问题就得不到有效解决。在构建和谐社会大环境下，通过强制措施将不符合条件住户搬出廉租住房，容易激化矛盾，也没有解决根本问题。调查也发现地方管理部门普遍反映当前退出制度难以执行，也说明了退出机制还须进一步研究完善。部分地方甚至开始出售廉租住房，作为退出机制的补充，但是国家对廉租住房能否出售尚未明确表态。
当前我国城市人口急剧增加，住房保障问题突出。加大廉租住房建设一方面对改善民生、促进社会和谐稳定具有重要的推动作用；另一方面能够带动相关产业的发展，进而带动就业和促进消费，是应对当前国际金融危机、保持经济平稳较快发展的重要举措。为此，笔者建议从以下三方面研究制定解决上述问题的方法和制度：
一是继续加大中央和地方财政支持力度，多渠道筹集廉租住房建设资金。中央和地方财政应继续加大投资力度，保证建设资金落实到位。特别是对于中西部一些财政困难的地方，中央财政应加大转移支付和专项补助的力度。同时，地方政府要拓宽融资渠道，充分运用金融工具、加大金融支持，筹措更多的社会资金。
二是要充分认识廉租住房管理的特殊性，积极探索廉租住房小区管理模式。应从制度上明确廉租住房管理和维修体制、经费来源和列支项目，对廉租住房的管理机构、维修队伍和管理人员的编制和经费等问题也应做出明确规定，同时可在税收政策等方面给予廉租小区物管公司一定倾斜优惠等措施，形成长期有效的廉租小区管理制度。
三是应尽快建立并完善住房保障信息管理系统。进一步整合信息资源，加强动态管理，在充分发挥廉租住房效用的同时杜绝不合格人员获取保障；健全保障体系，使不同困难层次的低收入住房困难家庭都能获取保障。同时可以采取多种措施，如按照家庭收入水平实行浮动租金等办法，提高执行力，确保廉租住房退出机制得以有效运行。
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